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Ristrutturazioni edilizie: Le agevolazioni fiscali - Richiedi un sopralluogo, un preventivo lavori ed una consulenza specifica

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ristrutturazione-casa-50-65-detrazione-mobili-cucina-2014-tasse-pi-alte-possibiliLa detrazione fiscale delle spese per interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16 -bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi). Dal 1° gennaio 2012 l’agevolazione è stata resa permanente dal decreto legge n. 201/2011 e inserita tra gli oneri detraibili dall’IrpefLa detrazione è pari al 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare. Tuttavia, per le spese effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la misura della detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio. Questi maggiori benefici sono poi stati prorogati più volte da provvedimenti successivi. Da ultimo, la legge di stabilità 2015 (legge n. 190 del 23 dicembre 2014) ha prorogato al 31 dicembre 2015 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%), confermando il limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare. Dal 1° gennaio 2016 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro per unità immobiliare. La legge di stabilità 201 5 ha inoltre prorogato la detrazione del 50% per l’acquisto di mobili e di grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni), finalizzati all’arredo di immobili oggetto di ristrutturazione. Per questi acquisti sono detraibili le spese documentate e sostenute dal 6 giugno 2013 al 31 dicembre 2015. A prescindere dalla somma spesa per i lavori di ristrutturazione, la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 10.000 euro e ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Infine, fino al 31 dicembre 2015 è prevista una detrazione più elevata per le spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni che si trovano in zone sismiche ad alta pericolosità, se adibite ad abitazione principale o ad attività produttive. La detrazione è pari al 65% delle spese effettuate dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2015. L’ammontare massimo delle spese ammesse in detrazione non può superare l’importo di 96.000 euro. E' prevista una detrazione Irpef anche per gli acquisti di fabbricati, a uso abitativo, ristrutturati. In particolare, la detrazione si applica nel caso di interventi di ristrutturazione riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile. Questo termine è stato elevato da 6 a 18 mesi dalla legge di stabilità 2015. ATTENZIONE Anche questa detrazione è stata elevata dal 36 al 50% quando le spese per l’acquisto dell’immobile sono sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 201 5 e spetta entro l’importo massimo di 96.000 euro (invece che 48.000 euro). Dal 2016, infine, la detrazione ritornerà alla misura ordinaria del 36% su un importo massimo di 48.000 euroL’acquirente o l’assegnatario dell’immobile dovrà comunque calcolare la detrazione (del 5036%), indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione.
icon Guida Ristrutturazioni Edilizie 2015
Geometra Prisco Abbate
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Trasparenza e correttezza nelle valutazioni immobiliari: l'importanza degli standard nei Rapporti di Valutazione Immobiliare

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images 2L'Asset Quality Review (AQR) e le nuove normative stanno modificando il settore delle valutazioni immobiliari. Infatti, dall'Asset Quality Review (AQR) e dalle novità legislative in corso è emerso chiaramente che tante cose devono cambiare per quanto riguarda l'approccio delle banche alle valutazioni immobiliari dei collateral. Prima di tutto è indispensabile l'adozione decisa degli standard di valutazione internazionale. La Mortgage Credit Directive (Direttiva del Credito Ipotecario) ne ha previsto tre: l'International Valuation Standards (IVS); gli European Valuation Standards, o gli Standards della Rics. Inoltre, importantissima la dimostrabilità dei dati, questo l'abbiamo visto sia nella Mortgage Credit Directive dove è prevista una chiara responsabilità da parte delle banche, nell'applicazione degli standards di valutazione, punto molto importante perché per la prima volta nella direttiva comunitaria questo concetto esce con tanta rilevanza. Le banche sono responsabili dell'applicazione degli standards sia che gestiscono il processo tramite dei periti interni, sia che lo gestiscono tramite dei valutatori esterni. E' emerso chiaramente nel regolamento 575/2013, dove si prevede che il perito debba documentare il valore di mercato in modo chiaro e trasparente. Tutto ciò è uscito fuori in maniera quasi brutale durante l'Asset Quality Review (AQR), quando alle banche è stato proprio chiesto di dimostrare la bontà del lavoro che era stato svolto, in particolare nell'ambito delle valutazioni immobiliari. Al momento però non tutto è perfetto, sicuramente dal punto di vista della trasparenza del settore della qualità delle valutazioni immobiliari. La disponibilità di un accesso telematico ai prezzi di compravendita sarebbe un'opportunità che renderebbe veramente molto più efficiente il lavoro di chi si occupa di valutazioni immobiliari (quindi un Catasto delle valutazioni immobiliari, validato da tecnici competenti, proprio come da sempre provvedono ed ancora oggi continuano ad aggiornare i geometri, con le variazioni catastali e gli atti geometrici presso il Catasto tenuto dall'Agenzia delle Entrate). Nel momento in cui anche la Mortgage Credit Directive (direttiva sul Credito Ipotecario) ci chiede di elaborare all'interno di ogni stato membro degli standards affidabili di valutazione, l'Italia da questo punto di vista può tranquillamente dire di stare già a posto per quanto riguarda le valutazioni immobiliari per il settore bancario. Questo è stato molto importante all'interno dell'Asset Quality Review, perché la BCE aveva indicato con molta chiarezza gli Standards da adottare, quali gli European Valuation Standards (IVS) e in questo contesto è stato fondamentale che le banche italiane potessero rifarsi alle linee guida, in quanto poi le linee guida a loro volta sono state dichiarate come client agli European Valuation Standards (IVS). Rimane sicuramente ancora qualcosa di molto importante da fare, prima di tutto una compliance (conformità) vera e non soltanto formale, perché purtroppo dichiararsi compliance a delle linee guida è fin troppo facile se poi non ci sono dei controlli. Per il momento in Italia non c'è ancora un processo serio di verifica di una vera compliance. Per l'adozione della Mortgage Credit Directive ci sono forse ancora alcuni punti definire meglio. Uno è quello in cui si dichiara che le banche sono responsabili di adottare delle misure ragionevoli per assicurarsi che gli standards vengano applicati. Questa parola "ragionevoli" già nasconde un certo travaglio da parte del legislatore e sicuramente bisogna andare a capire che cosa significa concretamente. Non è una misura sufficiente quella che il committente richieda al fornitore di dichiarare una compliance alle linee guida, magari dichiararlo una volta per tutte all'interno del contratto. Inoltre vine definito come requisito indispensabile l'indipendenza del perito. Quindi il perito deve essere competente ed indipendente e questo concetto di indipendenza va dichiarato meglio. Tutti questi concetti possono essere applicati in tutte le valutazioni immobiliari. Infatti, il Rapporto Estimativo è una valutazione immobiliare professionale effettuata da un perito dopo un accurato sopralluogo che permette di conoscere il valore di mercato dell'immobile. Conoscere il valore di mercato di un immobile è fondamentale quando si acquista, vende o affitta casa, si richiede un mutuo per l’acquisto di un immobile, si affronta una separazione coniugale o una divisione ereditaria. Il valore di un immobile dipende da diversi elementi, come lo stato di manutenzione, l'esposizione, la presenza di abusi edilizi. Per questo il Rapporto Estimativo, che si basa su un accurato sopralluogo di un Professionista Certificato, consente una compravendita più sicura.

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CIL e CILA i Moduli Unificati

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omino ingranaggi3La Conferenza Unificata ha approvato i modelli unici semplificati per la Comunicazione di Inizio Lavori (CIL) e la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) per gli interventi di edilizia libera. I nuovi moduli CIL e CILA unificano e razionalizzano quelli in uso negli ottomila Comuni Italiani e danno attuazione alle semplificazioni del decreto "Sblocca Italia". Si riportano a aseguire i Moduli Unificati per la consultazione e l'utilizzo da parte degli inetressati e dagli stessi tecnici coninvolti nel procedimento di asseverazione e di produzione degli atti tecnici, comunque sempre necessari:

Con legge 11 novembre 2014 n. 164 (G.U. S.O. n. 261 dell’11/11/2014) è stato convertito con modifiche il decreto legge 12 settembre 2014 n. 133 (c.d. Sblocca Italia) recante “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive”. Le modifiche apportate al decreto legge con la legge di conversione, piuttosto corpose, sono in vigore dal 12 novembre; il decreto legge è in vigore dal 13 settembre 2014. 

Nella tabella si propone una sintesi delle principali novità che lo Sbocca Italia approvato apporta alla disciplina dell’edilizia privata e dell’urbanistica.

PRINCIPALI MODIFICHE APPORTATE AL TESTO UNICO :

Manutenzione straordinaria (art. 3, comma 1 lett. b)

È modificata la definizione di manutenzione straordinaria che ora ricomprende anche il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari con opere e con aumento di carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. Possibilità di frazionare con semplice comunicazione asseverata (C.I.L.A)

Interventi di conservazione (art. 3-bis)

Lo strumento urbanistico individua gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. Il Comune può favorirne nel pubblico interesse, la riqualificazione attraverso forme compensative. Nelle more dell’attuazione del piano il proprietario può eseguire solo interventi conservativi, esclusa la demolizione o ricostruzione salva che non sia giustificata da improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario. Nuova categoria tra gli interventi edilizi

Regolamento edilizio unico (art. 4, comma 1-sexies)

Il regolamento edilizio-tipo sarà adottato con un accordo in sede di Conferenza unificata tra il Governo, le regioni e le autonomie locali ed indicherà requisiti prestazionali degli edifici, con particolare riguardo alla sicurezza ed al risparmio energetico. Dovrà essere poi adottato dai Comuni nei termini che saranno fissati dall’accordo.

Manutenzione ordinaria (art. 6, comma 1 lett. a)

Alla manutenzione ordinaria sono ricondotti gli interventi di installazione di pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW

CILA: frazionamenti e accorpamenti (art. 6, comma 2 lett. a)

Sono attuali con CILA gli interventi di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con opere di manutenzione straordinaria, purché non riguardino parti strutturali. Secondo la nuova definizione di manutenzione straordinaria, è ammessa la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari e del carico urbanistico, nel rispetto della volumetria complessiva degli edifici e dell’originaria destinazione d’uso. (Se l’intervento di aumento o riduzione delle unità immobiliari interessa le strutture è attuabile con SCIA). La contestuale modifica all’art. 17, comma 4 riconduce la manutenzione straordinaria tra gli interventi onerosi per l’incidenza delle sole opere di urbanizzazione, qualora comporti aumento di carico urbanistico e purché ne derivi un aumento della superficie calpestabile. Possibilità di frazionare con semplice Comunicazione Asseverata (C.I.L.A)

CILA: modifiche interne ai fabbricati adibiti ad esercizio di impresa (art. 6, comma 2 lett. e-bis)

Le opere interne ai fabbricati produttivi sono attuabili con CILA, solo se non riguardano parti strutturali. (Nella versione previgente la specificazione non era contenuta e l’interpretazione non era uniforme).

CILA con elaborato di progetto e asseverazione (art. 6, comma 4)

La prescrizione di presentare l’elaborato progettuale a corredo della comunicazione asseverata, cancellata dal decreto legge, è stata reintrodotta con la legge di conversione. Il comma riformulato amplia i contenuti dell’asseverazione a firma di tecnico abilitato, che deve attestare che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati ed al regolamento edilizio vigente,  che non interessano le parti strutturali e che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico.

CIL e CILA: comunicazione di fine lavori per l’aggiornamento catastale (art. 6, comma 5)

La CIL e la CILA integrata dalla comunicazione di fine lavori, è valida anche ai fini dell’aggiornamento catastale ed è tempestivamente inoltrata da parte del Comune ai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate. L’aggiornamento catastale comunicato dal Comune (non dal Committente) all’agenzia delle entrate.

CIL e CILA: controlli (art. 6, comma 6)

Alle Regioni è demandato di stabilire la modalità per l’effettuazione dei controlli.(l’art. 17 comma 2-bis dello sblocca Italia stabilisce che le Regioni devono dare attuazione a questa disposizione entro 60 giorni)

CIL e CILA: sanzioni (art. 6, comma 7)

Sale da € 258 ad € 1.000, la sanzione pecuniaria per la mancata presentazione della CIL o della comunicazione asseverata; è ridotta di due terzi se depositata spontaneamente in corso di esecuzione.

Ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire (art. 10, comma 1)

Occorre il permesso di costruire per gli interventi di ristrutturazione edilizia che portano ad un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente, solo se comportano modifiche alla volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti. Non sono invece più assoggettati a permesso invece le modifiche a: numero delle unità immobiliari, volume, prospetti, superfici.
Vedi nuova definizione di  manutenzione straordinaria: frazionamenti ed accorpamenti attuabili con CILA o con SCIA

Permesso di costruire in deroga per interventi privati di ristrutturazione (art. 14, commi 1-bis e 3)

È ammesso il rilascio del permesso di costruire in deroga agli strumenti urbanistici per interventi di ristrutturazione edilizia in aree industriali dimesse (eliminata con la conversione in legge la possibilità di deroga anche per gli interventi di ristrutturazione urbanistica). La deroga può riguardare anche le destinazioni d’uso. E’ il Consiglio Comunale (su richiesta del privato) che deve attestare l’interesse pubblico alla deroga. Il mutamento di destinazione d’uso non può comportare aumento della superficie coperta prima dell’intervento di ristrutturazione. Per gli insediamenti commerciali è fatto salvo quanto disposto dall’art. 31, comma 2, del D.L. 201/2011 conv. dalla L. 214/2011.

Permesso di costruire: proroga dei termini di inizio e fine lavori (art. 15, commi 2 e 2-bis)

La proroga dei termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori può essere accordata, con provvedimento motivato:- per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso;- in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. La proroga dei termini di inizio e ultimazione dei lavori è sempre dovuta qualora gli stessi non possano essere iniziati o conclusi per iniziative dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate.

Sconti sul contributo di costruzione per interventi di ristrutturazione (art. 16, commi 4 lett. d-bis, 5 e 10)

Ampliati i criteri che devono essere utilizzati per la definizione delle tabelle parametriche. Nel fissare gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, vanno incentivati in particolare nelle aree a maggior densità del costruito, gli interventi di ristrutturazione edilizia, anziché quelli di nuova costruzione. Le Regioni devono stabilire nelle tabelle parametriche, i criteri e le modalità per l’applicazione delle riduzioni; nelle more i Comuni provvedono in via provvisoria con deliberazione del Consiglio Comunale, sulla bade di parametri fissati dal comma 4 dell’at. 16. Per incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente i Comuni possano inoltre deliberare, per gli interventi di ristrutturazione edilizia un costo di costruzione inferiore a quello determinato per le nuove costruzioni. (la ratio è quella della riduzione del consumo del suolo).

Contributo straordinario sul maggior valore generato da variante urbanistica (art. 16, commi 4 lett. d-ter e 4-bis)

Nelle tabelle parametriche, oltre a quanto indicato al punto che precede sulla ristrutturazione, deve essere stabilito il criterio per calcolare il maggior valore di aree od immobili, in conseguenza di variante urbanistica in deroga o con cambio di destinazione d’uso. Almeno il 50% del maggior valore deve essere versato al Comune come contributo straordinario ed è vincolato alla realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzare nel contesto in cui ricade l’intervento. Sono fatte salve diverse disposizioni regionali o degli strumenti urbanistici comunali.

Oneri di urbanizzazione per la manutenzione straordinaria (art. 17, comma 4)

La manutenzione straordinaria con CILA rientra tra gli interventi onerosi per i soli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, se l’intervento comporta aumento del carico urbanistico e purché vi sia aumento della superficie calpestabile.

Riduzione del contributo per la ristrutturazione edilizia (art. 17, comma 4-bis)

I Comuni entro 90 giorni dall’entrata in vigore della disposizione (e dunque entro il 10/2/2015), per gli interventi di densificazione edilizia, ristrutturazione, recupero e riuso di immobili dismessi o in via di dismissioni, non interessati da varianti, definiscono i criteri e modalità per applicare riduzioni del contributo di costruzione, in misura non inferiore al 20% rispetto alle nuove costruzioni.

Permesso di costruire: maggiori termini per la conclusione del procedimento (art. 20, comma 7)

Eliminato il raddoppio dei termini di istruttoria previsti per i Comuni sopra i 100 mila abitanti. Restano maggiori termini solo per progetti particolarmente complessi secondo motivata risoluzione del responsabile di procedimento.

Segnalazione certificata di inizio attività (art. 22 commi 1, 2 e 2-bis)

L’art. 22 del TUE resta rubricato “Interventi subordinati a denuncia di inizio attività”(d’altronde continua a ricomprendere al comma 3 gli interventi soggetti a DIA (c.d. Superdia) alternativa al permesso di costruire. ). Nei commi 1 e 2 è sostituita la dizione denuncia di inizio attività con segnalazione certificata di inizio attività. Il comma 2-bis aggiunto dispone che le varianti non essenziali al permesso di costruire sono realizzate con SCIA da presentare a fine lavori, fermo l’obbligo di acquisire preventivamente le autorizzazioni/atti di assenso prescritti dalle normative di settore e l’obbligo di realizzare i lavori nel rispetto delle prescrizioni della strumentazione urbanistica.

Mutamento d’uso urbanisticamente rilevante (art. 23-ter)

È mutamento della destinazione d’uso rilevante ogni forma di utilizzo dell’immobile o di singola u.i. diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale tra le cinque seguenti:1) residenziale; 2) turistico-ricettiva;3) produttiva e direzionale;4) commerciale; 4) rurale. La destinazione d’uso di un fabbricato o di unità immobiliari è quella prevalente in termini di superficie utile. Il cambio d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre ammesso. Le Regioni entro il 10 febbraio 2015 adeguano la propria legislazione ai principi della disposizione statale, in mancanza decorso il termine si applica la norma statale.

 

Sostituita la DIA con la SCIA

L’espressione segnalazione certificata di inizio attività sostituisce la DIA ovunque ricorra nel DPR 380/2001 (art. 17, comma 2 dello sblocca Italia).

Permesso di costruire convenzionato (art. 28-bis)

Qualora le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte con una modalità semplificata, è ammesso il rilascio del permesso di costruire convenzionato. La convenzione dovrà fissare gli obblighi del soggetto attuatore, in particolare: la cessione di aree al fine dell’utilizzo di diritti edificatori; la realizzazione di opere di urbanizzazione; le caratteristiche morfologiche degli interventi; la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale. Gli interventi possono essere attuati per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti, a cui vanno collegati gli oneri, le garanzie e le opere dello stralcio. (questo nuovo articolo risulta inserito impropriamente al titolo IV del DPR 380/2001, dedicato alla vigilanza dell’attività urbanistico-edilizia e alle sanzioni per abusi edilizi)

Sanzioni per mancata demolizione abusi edilizi (art. 31, commi 4-bis, 4-ter, 4-quater)

Introdotte sanzioni pecuniarie amministrative da € 2.000 a € 20.000 per la mancata ottemperanza all’ordine di demolizione per interventi in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali.I Comuni destinano i proventi al ripristino di opere abusive e all’acquisizione e attrezzature di aree di verde pubblico. La mancata applicazione delle sanzioni costituisce responsabilità disciplinare e amministrativo-contabile. Le Regioni possono aumentare l’importo delle sanzioni e prevederne la reiterabilità se permane l’inottemperanza. Responsabilità disciplinare e amministrativo-contabile per i funzionari che ritardano od omettono il provvedimento sanzionatorio.

Infrastrutturazione digitale degli edifici (art. 135-bis)

Tutti gli edifici di nuova costruzione o soggetti ad opere di ristrutturazione che necessitano di permesso di costruire ai sensi dell’art. 10 del TUE, devono essere equipaggiati da un punto di accesso per le reti cablate in fibra ottica a banda ultralarga. L’obbligo scatta per le domande di permesso presentate dopo il 1/7/2015.

Altre modifiche di rilevanza per l’attività urbanistico – edilizia

Opere di urbanizzazione primaria (art. 4 L. 847/1964)

L’art. 6, comma 3-bis introdotto con la legge di conversione del D.L. “sblocca Italia”inserisce tra le opere di urbanizzazione primaria di cui all’art. 4 L. 847/1964, le infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione del Codice delle comunicazioni elettroniche D.lgs. 259/2003 artt. 87 e 88 e le opere di infrastrutturazione per la realizzazione delle reti di comunicazione elettronica ad alta velocità in fibra ottica in grado di fornire servizi di accesso a banda ultralarga effettuate anche all’interno degli edifici.

Deroga all’autorizzazione paesaggistica

La conversione in legge del decreto “sblocca Italia” conferma all’art. 6 comma 4l’esclusione dall’autorizzazione paesaggistica per l’installazione e modifica di impianti radioelettrici, da eseguire su edifici e tralicci preesistenti che comportino realizzazione di pali di supporto per antenne di altezza non superiore a 1,5 metri e superficie delle medesime antenne non superiore a 0,5 metri quadrati.

Autorizzazione paesaggistica – modifiche all’art. 146, comma 9 del D.lgs. 42/2004

La modifica apportata dall’art. 25 rende più celere il procedimento in quanto prevede chedecorsi 60 giorni dalla ricezione degli atti da parte del Soprintendente senza che questi si esprima., l’Amministrazione competente provvede comunque sulla domanda(E’ stata eliminata la facoltà attribuita all’Amministrazione competente di convocare la conferenza di servizi qualora il Soprintendente non emetta nei termini il parere. Va finalmente in porto la modifica che era già contenuta sia nel D.L. 69/2013 e sia nel D.L. 83/2014, poi cassata con la rispettiva legge di conversione).

Piani attuativi  (art. 28 L. 1150/1942)attuabili per stralci-Potere sostitutivo

Attuabili per stralci funzionali e per fasi e tempi distinti. La convenzione urbanistica dovrà quantificare gli oneri e opere di urbanizzazione e relative garanzie per l’attuazione parziale (art. 17, comma 4 dello sblocca ItaliaLe Regioni devono stabilire con legge ilpotere sostitutivo attivabile qualora decorrano i termini assegnati ai Comuni per l’adozione dei piani (art. 17, comma 3 dello sblocca Italia).

Provvedimento per l'aggiornamento degli importi per l'accesso alla banca dati ipotecaria e catastale

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sister-170x90Con provvedimento n. 160950 del 17 dicembre 2014, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto all’aggiornamento degli importi, previsti dal decreto del Direttore dell’Agenzia del Territorio del 4 maggio 2007, relativi all’accesso al sistema telematico per la consultazione dellebanche dati ipotecaria e catastale.
Al riguardo, si ricorda che i professionisti e i contribuenti in generale possono consultare le banche dati per effettuare visure, ricerche catastali e ispezioni ipotecarie. Per la consultazione telematica dei dati è possibile utilizzare SISTER, piattaforma tecnologica accessibile previa convenzione con l’Agenzia delle Entrate.
In particolare, il provvedimento - modificando l’art. 7, comma 1 (lett. a e b) del decreto - dispone la cancellazione dell’importo di 200 euro, da corrispondere una tantum, a titolo di rimborso delle speseamministrative connesse alla convenzione; riducendo altresì da 30 a 15 euro l’importo per ogni password resa disponibile all’utente nell’anno solare.
Restano, invece, invariate le misure dei tributi erariali connessi all’erogazione dei singoli servizi di consultazione.
La finalità all’origine del Provvedimento – si legge in un comunicato dell’Agenzia delle Entrate - è quella difavorire l’accesso online ai servizi ipotecari e catastali da parte di Pubbliche Amministrazioni, imprese, professionisti e cittadini, dando così ulteriore impulso alla diffusione dei servizi in rete. Le nuove regole entrano in vigore dal 1° gennaio 2015.

icon Provvedimento per laggiornamento degli importi per laccesso alla banca dati ipotecaria e catastale (SISTER)

Geometra Prisco Abbate

La conformità urbanistica-edilizia di un immobile

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omino difformita
La conformità urbanistica ed edilizia, o anche regolarità edilizia di un immobile è di fondamentale importanza ai fini della compravendita immobiliare in quanto determina la commerciabilità o meno dell’immobile stesso. A volte le difformità urbanistiche ed edilizie non sono di immediata e facile individuazione, in particolare per i non addetti ai lavori. Tali circostanze, possono causare se non individuate in tempi utili e cioè anche prima della sottoscrizione del preliminare di compravendita, non poche difficoltà. Un immobile per essere dichiarato regolarmente realizzato deve avere ottenuto dall’amministrazione comunale territorialmente competente, prima della sua realizzazione, un idoneo titolo abilitativo rilasciato a seguito di formale richiesta e rispettare e corrispondere in tutte le sue parti, una volta realizzato e per tanto anche nel tempo, a tutto quanto autorizzato con il titolo abilitativo stesso. Le varianti in corso di costruzione o modifiche successive al completamento delle opere, eseguite in difformità o assenza del titolo abilitativo, sono le cause che determinano l’irregolarità urbanistica-edilizia. I titoli abilitativi, per la costruzione di qualsiasi tipo di edificio, in base all’ epoca di costruzione  ed alla normativa di riferimento, sono:
  • Licenza Edilizia: dal 17 ottobre 1942 fino al 30 gennaio 1977, come da Legge 1150;
  • Concessione Edilizia: dal 30 gennaio 1977  fino al 30 giugno 2003, con la Legge 10;
  • Permesso di Costruire e/o D.I.A.: dal 30 giugno 2003 in avanti con il Testo Unico Edilizia  DPR 380/01;

    Oltre ai titoli sopra indicati sono da tenere in considerazione ed evidenza:
  • Condono Edilizio (Concessioni Edilizie in Sanatoria) rilasciate dalle pubbliche amministrazioni a seguito della richiesta di regolarizzazione di abusi edilizi, sanati come previsto dai tre condoni edilizi rispettivamente degli anni  1985, 1994, 2003;
  • Licenze Edilizie relative ad immobili costruiti ante 1 settembre 1967, dalla loro costruzione irregolarmente modificati senza idoneo titolo abilitativo,  realizzati all’interno della “Perimetrazione Zona Urbana”  in quei comuni dotati di strumenti urbanistici anche antecedenti alla Legge 1150 del 1942.
  • In linea di principio per verificare la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile, si fa riferimento all’ultimo titolo abilitativo conseguito anche se di regola è buona norma verificare tutti i titoli abilitativi nel tempo ottenuti ed inerenti all’immobile dalla sua costruzione fino al momento della verifica. Si sottolinea che che non necessariamente è l’ultimo titolo abilitativo a fare testo in quanto alcuni interventi di modifica (si pensi alla realizzazione di una pensilina sopra alla porta d’ingresso principale), non necessariamente richiedono la rappresentazione grafica e quotata di tutto l’immobile, per cui ribadisco l’importanza di verificare ogni titolo abilitativo inerente all’immobile, indipendentemente dalla data, motivazione o contenuto del titolo stesso.

    Come si verifica la conformità:

    La conformità urbanistica, si verifica, una volta in possesso di copia conforme agli originali depositati presso la pubblica amministrazione di tutti i titoli abilitativi e dei relativi allegati in particolare modo tavole grafiche, relazioni tecniche, documentazione fotografica, con puntuale e preciso sopralluogo sull’immobile ed effettuazione delle misure dimensionali dello stesso, fra cui distanze dai confini da strade e fabbricati limitrofi, ed un controllo-confronto visivo fra lo stato reale dei luoghi e quanto riportato nella documentazione tecnica ufficiale. Se non si riscontrano difformità di nessun tipo fra lo stato dei luoghi e la documentazione ufficiale si può rilasciare una dichiarazione di conformità con una Relazione di Regolarità Edilizia (R.R.E.). Diversamente, qualora si rilevino difformità più o meno gravi si valuta, volta per volta, come procedere; nel quale caso non è comunque mai possibile rilasciare una dichiarazione di conformità urbanistica.
     
    Le principali cause di irregolarità sono:
  • Costruzione completamente abusiva: qualora l’immobile risulti di fatto completamente diverso dal titolo abilitativo, o sia stato realizzato in totale assenza di titolo abilitativo o con variazioni essenziali  quando tale titolo, per l’epoca di costruzione dell’immobile e per cui anche in data antecedente al 1 settembre 1967, fosse già obbligatorio nel comune in cui l’immobile è stato realizzato;
  • Costruzione parzialmente irregolare: qualora una parte dell’immobile risulti irregolare, realizzata senza regolare titolo oppure difforme al titolo autorizzativo, si pensi al portico oppure al box auto o alla stanza aggiunta o al sottotetto realizzato più alto ed adibito a camera, successivamente alla costruzione originaria dell’immobiliare oppure già in fase di prima costruzione e realizzate con dimensioni diverse;
  • Costruzione con lievi difformità: qualora le difformità siano dovute a modifiche non sostanziali, quali una finestra realizzata in posizione diversa, una parete interna spostata, spessore dei muri divisori interni diversi, ecc..

  • Se hai necessità di verificare la conformità urbanistica di una casa o di altro immobile prima del suo acquisto o della sua vendita, richiedi una: ConsulenzaTecnica
     
    La doppia conformità urbanistica
    Indipendentemente dal tipo di irregolarità urbanistica, la prima cosa da verificare al fine di concludere positivamente una regolarizzazione è la doppia conformità, (vedi art. 36 D.P.R. 380/2001) per la quale quanto realizzato in parte o completamente in maniera abusiva o difforme, per essere regolarizzato deve rispettare e risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua costruzione e sia al momento della richiesta di regolarizzazione. Verificata la doppia conformità, si deve valutare:
  • la convenienza economica della regolarizzazione nei casi di costruzione completamente abusiva, in quanto le sanzioni ed oneri amministrativi spesso, possono essere maggiori del valore di mercato dell’immobile da regolarizzare;
  • la convenienza economica della regolarizzazione nei casi di parziale irregolarità, quali la stanza o il portico o il box auto aggiunto abusivamente, a fronte della riduzione in pristino dei luoghi (demolizione) e successiva ricostruzione con regolare autorizzazione;
  • il rispetto di tutto quanto contenuto nei titoli di proprietà (atti notarili di provenienza  in genere o anche scritture private) in particolare per la presenza di vincoli quali distanze dai confini o dai fabbricati,  e rispetto ai quali la parte anche solo difforme dell’immobile non può essere regolarizzata se non con modifica dei vincoli stessi e per tanto con autorizzazione, registrata e trascritta,  da parte di terzi;
  • se i parametri igienico-sanitari soddisfano almeno i requisiti minimi vigenti al momento della richiesta di regolarizzazione e se del caso la convenienza e possibilità di realizzare le modifiche ed opere necessarie al loro eventuale adeguamento;
  • la conformità degli impianti tecnologici in quanto gli stessi devono risultare conformi alla disciplina vigente al momento della regolarizzazione urbanistica-edilizia. In alcuni casi è possibile mantenere gli impianti nello stato di fatto in cui si trovano al momento della regolarizzazione, allegando alla richiesta una dichiarazione di rispondenza degli stessi a firma di tecnico abilitato;
  • in base alla tipologia di immobile e sue dimensioni sia per civili abitazioni sia per condomini, opifici, alberghi, uffici, negozi, laboratori, autorimesse, ecc., la conformità con le norme di isolamento termico ed acustico, prevenzione incendi, antisismica, barriere architettoniche, ecc. ed i relativi costi per il loro eventuale adeguamento;
  • se già non conforme, la eventuale regolarizzazione catastale sempre nel rispetto dei titoli di proprietà e provenienza dell’immobile oggetto di sanatoria;

     

    Una volta verificato tutto quanto qui sopra indicato, si deve procedere con  la richiesta di Permesso di Costruire in Sanatoria o titolo equivalente da inoltrare, completo di tutti gli allegati e dichiarazioni necessari, all’amministrazione comunale competente per territorio. Serve evidenziare che sia il Permesso di Costruire in Sanatoria, sia le Concessioni Edilizie in Sanatoria (anche a seguito di condono edilizio) sono sempre rilasciate salvo ”diritti di terzi” per cui se anche l’immobile è stato regolarizzato da un punto di vista urbanistico ed edilizio ciò non garantisce che sullo stesso non gravino cause civili per il mancato rispetto proprio di diritti di terzi (si pensi al mancato rispetto della distanza dai confini con altra proprietà qualora, la stessa in un atto notarile o scrittura privata, sia stata indicata dovere essere maggiore rispetto a quanto indicato nel regolamento edilizio vigente).

    La mancanza della doppia conformità urbanistica

     Qualora per l’immobile realizzato tutto o in parte in assenza di titolo abilitativo o in difformità ad esso, non sia verificata la doppia conformità, l’immobile di fatto risulta non urbanisticamente regolarizzabile o sanabile. La non sanabilità determina:

  • l’impossibilità di commerciare l’immobile se non a rischio di nullità dell’atto notarile;
  • se anche l’immobile è ceduto ad un nuovo proprietario, l’abuso o la difformità ricadrà completamente in capo al nuovo proprietario, salvo per quest’ultimo dimostrare il contrario;
  • se fattibile si può procedere a demolire la parte non conforme e non regolarizzabile dell’immobile al fine di rendere conforme e regolare almeno la restante porzione; se l’irregolarità è costituita da un portico realizzato in tempi successivi tale difformità rende tutto l’immobile, anche la parte conforme, non più regolare. Demolendo il portico la restante parte se già a suo tempo conforme e regolare, ritorna ad essere conforme e regolare;

    Difformità urbanistica-edilizia e regolarità catastale:

    Alla difformità urbanistica-edilizia non necessariamente corrisponde anche la difformità catastale. In particolare negli immobili costruiti ante 1 settembre 1967 si può riscontrare che gli stessi risultino perfettamente accatastati e pertanto regolari catastalmente e in parte o completamente difformi urbanisticamente. E importante comprendere che ai fini della commerciabilità fa fede la regolarità urbanistica. Infatti in  alcuni casi un immobile può essere compravenduto senza essere accatastato, si pensi al caso della compravendita di un immobile in corso di costruzione e pertanto regolare sotto l’aspetto urbanistico ma non ancora accatastato.  Da ciò si deduce che:

  • un edificio per essere liberamente commerciabile, se esistente ed agibile deve possedere corretta corrispondenza fra l’ambito urbanistico-edilizio e l’ambito catastale;
  • che tutto quanto indicato nella documentazione urbanistica-edilizia e catastale deve trovare corretto e preciso riscontro nello stato di fatto dei luoghi;
  • che solo per l’ambito catastale e per particolari e circoscritti casi, lievi differenze fra la documentazione catastale e lo stato dei luoghi, sono accettabili e tollerate Circolare 3/2010 senza necessità di regolarizzazione e per tanto di aggiornamento della documentazione stessa.

    Utilizzo di un immobile urbanisticamente non conforme:

    In linea di principio generale un immobile urbanisticamente irregolare non è utilizzabile in particolare se l’irregolarità fa decadere rendendolo nullo il certificato di agibilità al punto da potere essere dichiarato inagibile. Un immobile non agibile è  di conseguenza, per legge, non utilizzabile a nessun titolo e per nessun motivo. Alla stessa maniera è anche vero che alcune sentenze sostengono, ad esempio, che locare un appartamento anche irregolare urbanisticamente è possibile. Diverso il caso delle copertura assicurativa o comunque della responsabilità verso terzi derivante dalla conduzione sia come proprietario sia come locatore di un immobile irregolare. Essendo la questione dell’utilizzo di un immobile non conforme, di non facile interpretazione, per ogni caso specifico si devono fare opportune valutazioni.

    E’ necessario effettuare la verifica della conformità urbanistica:
  • prima di una compravendita immobiliare;
  • prima di effettuare manutenzioni ordinarie e straordinarie per l’ esecuzione delle quali si necessiti di nuovi titoli abilitativi;
  • per richiedere un mutuo;
  • per stipulare una polizza assicurativa di responsabilità civile per la conduzione dell’immobile per danni da incendio, crollo, allagamento, esplosione, elettrocuzione, per danni terzi presenti all’interno dell’immobile, ecc.

    Chi deve effettuare la verifica della presenza di eventuali abusi

    Il soggetto o parte direttamente più esposta in questo ambito è l’acquirente. Non meno esposto, comunque, è il proprietario-venditore in particolare quando agisca in totale buona fede. Pertanto è importante che l’acquirente indipendentemente dalle rassicurazioni e anche dichiarazioni in forma scritta a tale proposito rilasciate dal proprietario-venditore (anche ripeto in buona fede) e magari inserite nel preliminare di compravendita, incarichi un tecnico di sua fiducia di effettuare tutte le necessarie verifiche.

    A differenza, anche e sempre in buona fede sia per l’acquirente che per il proprietario-venditore, di quanto si potrebbe credere o pensare:

  • il notaio non ha nessun obbligo di verifica della regolarità urbanistica dell’immobile, infatti tale conformità nell’atto notarile è dichiarata esclusivamente dal proprietario-venditore, e il notaio non ha l’obbligo di verificare che tale dichiarazione sia vera;
  • l’agente immobiliare o il mediatore in affari immobiliari alla stessa maniera del notaio, non ha nessun obbligo di verifica della regolarità urbanistica dell’immobile compravenduto, infatti anche nel preliminare di compravendita è solo e sempre il proprietario-venditore che dichiara la conformità dell’immobile;
  • la formula di “edificio costruito anteriormente al 1 settembre 1967″ non tutela l’acquirente in quanto come sopra indicato la prima legge urbanistica nazionale risale al 1942 e per qualche amministrazione locale, con i Regolamenti di Polizia Edilizia anche a prima del 1942, da cui si deduce che anche solo dal 1942 al 1967 sono stati rilasciate migliaia di licenze edilizie alle quali gli immobili, per cui le stesse sono state rilasciate devono nello stato dei luoghi, corrispondere.

    Chi deve effettuare la regolarizzazione urbanistica-edilizia:

    Normalmente la regolarizzazione urbanistica, anche in caso di compravendita,  è in capo al proprietario-venditore dell’immobile. Qualora una difformità urbanistica non sia tempestivamente indicata e regolarizzata dal proprietario-venditore o rilevata dall’acquirente prima del rogito notarile, la stessa ricade in capo al nuovo proprietario che dovrà provvedere a totali proprie cure e spese alla regolarizzazione, fatte salve eventuali azioni di rivalsa da parte del nuovo proprietario nei confronti del vecchio proprietario. E’ da tenere in evidenza nel caso di compravendita che né il notaio e ancora meno l’agente immobiliare hanno alcun obbligo di verifica in tale ambito, limitandosi in particolare il notaio, a differenza dell’agente immobiliare, a prendere atto dell’esistenza o meno dei titoli abilitativi citandoli, inserendoli, nell’atto notarile stesso.

    Conclusioni:

    Compra o vendi solo immobili totalmente regolari o regolarizzati. Ricorda che le spese per la regolarizzazione, le sanzioni e le responsabilità anche penali sono sempre e solo in capo al proprietario dell’immobile per tanto all’acquirente quando diviene proprietario dell’immobile non regolarizzato.  Prima di procedere all’acquisto o alla vendita di un immobile, qualsiasi tipo di immobile esso sia, incarica un tecnico di tua fiducia di effettuare tutte le verifiche urbanistiche necessarie a verificare la regolarità urbanistica-edilizia dell’immobile stesso. Il tecnico dovendo rilasciarti una dichiarazione di conformità a mezzo di una Relazione di Regolarità Edilizia (R.R.E.)  a seguito della quale assume responsabilità penale, difficilmente dichiarerà il falso.

    Se hai necessità di verificare la conformità urbanistica di una casa o di altro immobile prima del suo acquisto o della sua vendita, richiedi una: ConsulenzaTecnica

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