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Conformità urbanistico - catastale prima del rogito notarile

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omino_con_lenteLE VERIFICHE DI CONFORMITA’ PRIMA DEL ROGITO PER COMPRARE E VENDERE CASA

Verificare la conformità di un immobile, in tutti i suoi ambiti, prima di una compravendita è di fondamentale importanza al fine di tutelare, per i rispettivi interessi, sia l’acquirente sia il proprietario-venditore in quanto una compravendita immobiliare, implica l’assunzione, fra le parti coinvolte di obbligazioni, garanzie e responsabilità complesse e onerose, tali da non permettere un approccio superficiale ed improvvisato. Il potenziale acquirente deve e vuole tutelarsi da tutte le possibili cattive sorprese; all’opposto il proprietario-venditore deve e vuole tutelarsi da qualsiasi contestazione. Che tu, di un immobile, sia il potenziale acquirente oppure il proprietario-venditore,  per tutelare i tuoi interessi ed il tuo patrimonio, hai un obbligo imprescindibile verso te stesso: verificare che tutto sia in regola.

Allora, prima di acquistare o vendere casa, esegui o fai eseguire almeno i controlli basilari sulla regolarità di quanto ti accingi a comprare o vendere, a prescindere che tu voglia fare tutto da solo, oppure, valendoti di professionisti esperti del settore tecnico ed immobiliare.

In fase di sottoscrizione del preliminare di compravendita, se le verifiche di seguito indicate, non sono ancora state eseguite, vincola la validità del preliminare e per tanto il prosieguo della trattativa di compravendita, al positivo esito di tutte le verifiche stesse.


1) Conformità e regolarità urbanistica-edilizia

La conformità urbanistica-edilizia di un immobile è di fondamentale importanza in quanto essa determina la commerciabilità o meno dell’immobile stesso. Infatti il proprietario-venditore nel rogito notarile per vendere il suo immobile ne deve dichiarare, sottoscrivendola, la conformità urbanistica o regolarità urbanistica-edilizia. E’ solo in capo al proprietario-venditore la responsabilità di quanto dichiarato; le conseguenze di dichiarazioni mendaci ricadono direttamente sull’acquirente, salvo per costui la possibilità di eventuali azioni di rivalsa fino a giungere anche all’impugnazione dell’atto notarile e annullamento dello stesso.

Le regolarizzazioni urbanistiche, quando fattibili ed economicamente sostenibili, in particolare per quelle gravi, sono sempre onerose in termini temporali e finanziari. La verifica della conformità urbanistica-edilizia si effettua direttamente sull’immobile con l’ausilio di tutta la documentazione tecnica disponibile confrontando puntualmente quanto in essa indicato e la realtà dell’immobile.

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2) La conformità e regolarità catastale

A fare data dal 1 luglio 2010 è obbligatorio nel rogito notarile dichiarare la conformità della documentazione catastale. La conformità della documentazione catastale e la corrispondenza della stessa allo stato di fatto dei luoghi è una dichiarazione resa dal proprietario-venditore al notaio e accettata per valida dall’acquirente in sede di stipula del rogito notarile. La mancanza di tale dichiarazione comporta l’impossibilità di effettuare il rogito, mentre una falsa dichiarazione rende nullo il rogito stesso.

La regolarizzazione catastale, se l’edificio è urbanisticamente conforme ai titoli legittimativi e patrimonialmente regolare rispetto ai titoli di provenienza e proprietà è un aggiornamento abbastanza veloce da eseguire.

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3)  La conformità patrimoniale

Verificare legittimità e titolarità di chi propone in vendita un immobile è fondamentale per tutelare chi acquista. Inoltre è fondamentale sapere a che titolo l’attuale proprietario è entrato in possesso dell’immobile: per compravendita, per successione, per donazione, per assegnazione giudiziaria, per usucapione, per vendita di quote societarie ecc. Ogni modalità di acquisizione deve essere opportunamente indagata e verificata.  

Con le verifiche ipocatastali, prima del rogito notarile, anche se è buona regola verificare il tutto ancora prima della sottoscrizione del preliminare di compravendita, si verifica anche l’assenza o meno a carico dell’immobile, oltre che delle ipoteche, anche di gravami, pesi, servitù attive e passive ecc.

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4) La conformità degli impianti tecnologici

Le dichiarazioni di conformità degli impianti (ogni impianto necessita di una dichiarazione specifica) non sono necessarie al fine della stipula del rogito notarile o per la sottoscrizione del preliminare di compravendita. Queste dichiarazioni fanno comunque parte integrante del certificato di agibilità. Al fine di tutelare sia il proprietario-venditore sia l’acquirente è buona regola in fase di compravendita verificare la regolarità di tutti gli impianti tecnologici di cui l’immobile è dotato. Il D.M.37/2008 come anche la L. 46/90 e il D.P.R. 380/2001 prevedono norme precise e puntuali in merito alla progettazione e realizzazione degli impianti tecnologici di cui le dichiarazioni di conformità oppure le dichiarazioni di rispondenza ne sono solo l’atto conclusivo.

Una attenta verifica dello stato di fatto degli impianti tecnologici, in particolare per quelli per i quali vige l’obbligo del deposito del progetto prima della loro realizzazione, è fondamentale per comprendere se quanto contenuto nel certificato di agibilità e relative dichiarazioni di conformità è corretto. Nel tempo possono essere state apportate delle modifiche arbitrarie che di fatto comportano la perdita dei requisiti di conformità oppure successivamente al certificato di agibilità è stato realizzato ex novo, senza depositare il necessario progetto un altro impianto quale l’impianto di ventilazione meccanizzata oppure di climatizzazione.


5) Il certificato di agibilità – abitabilità

In base all’epoca di costruzione ed alla tipologia dell’immobile lo stesso può essere dotato di certificato di agibilità o abitabilità. Tale certificato attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Inoltre nel certificato di agibilità sono indicati tutti i titoli autorizzativi che legittimano l’immobile. Non tutti gli edifici sono in possesso del certificato di agibilità o abitabilità, soprattutto gli edifici più vecchi, per i quali è comunque sempre possibile richiederlo con la precisazione che l’edifico deve corrispondere in tutte le sue parti e componenti alle normative vigenti al momento della richiesta del certificato. La richiesta di un certificato di agibilità per un edificio che ne è sprovvisto, potrebbe comportare notevoli spese per i necessari ed obbligatori adeguamenti.

La vigente normativa non prevede un obbligo formale di allegare il certificato di agibilità al rogito ma solo di citarne gli estremi e qui la giurisprudenza è un po’ contradittoria. E’ buona regola, dopo averne verificato e confrontato il contenuto, allegare il certificato di agibilità, quando disponibile, sia al rogito notarile, ma ancora meglio, già al preliminare di compravendita.

Il certificato di agibilità, proprio in funzione della sua valenza,  deve essere verificato in loco in “contradittorio” con la documentazione urbanistica-edilizia, catastale, patrimoniale, energetica, impiantistica, statica, ambientale, igienico sanitaria, ecc.

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6) La certificazione energetica

La certificazione energetica di un edificio tramite l’attuale A.P.E. (attestato di prestazione energetica) o il precedente A.C.E. (attestato di certificazione energetica) è obbligatoria per la compravendita di qualsiasi immobile in quanto tale certificazione deve essere citata ed allegata al rogito notarile. Nell’ A.P.E. o l’ A.C.E. è riportato l’indice di prestazione energetica espresso in kwh/mq/anno, cioè quanto consuma l’immobile e la classe energetica in una scala che va dalla lettera A (immobile con alte prestazioni e bassi consumi) alla lettera G (immobile con basse prestazioni, cioè poco efficiente e alti consumi energetici), in base ai quali si può comprendere quanto costerà all’anno, da un punto di vista energetico, utilizzare quel determinato immobile.

La normativa relativa alla certificazione energetica a partire dal D.Lgs. 192/2005 ha subito nel tempo continue modifiche ed aggiornamenti. In fase di compravendita è fondamentale verificare quanto contenuto nell’A.P.E. o nell’A.C.E. in quanto i costi dell’energia in futuro saranno sempre maggiori. Alla stessa maniera è importante accertarsi anche sulla modalità in cui questi certificati sono stati istruiti, spesso infatti i tecnici che li hanno redatti non si sono nemmeno recati a visitare l’immobile e di fatto tali certificati sono stati istruiti basandosi “solo sulla carta”.

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In conclusione una breve sintesi:

Al fine della compravendita di un immobile è buona regola prima di procedere al rogito notarile, e per tanto anche prima della sottoscrizione del preliminare di compravendita effettuare tutte le verifiche qui sopra indicate, che di seguito si riassumono:

- verifica della conformità urbanistica-edilizia;

- verifica della conformità catastale;

- verifica della conformità patrimoniale;

verifica della conformità degli impianti tecnologici;

verifica del certificato di agibilità-abitabilità;

- verifica energetica;

Alle precedenti ed imprescindibili verifiche qui sopra indicate sono complementari altre verifiche di non secondaria importanza e che interessano principalmente i seguenti ambiti: statico-strutturale, geologico-ambientale, igienico sanitario, sicurezza in generale, sicurezza nei luoghi di lavoro, fiscale, storico-culturale, condominiale. Lo svolgimento di queste ulteriori  verifiche “complementari”, se necessario ed utile, deve essere valutato di volta in volta e per ogni specifica situazione o immobile.

Geometra Prisco Abbate

 

Incentivi per l'Autoimpiego

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omino ideaINVITALIA sostiene la realizzazione e l'avvio di piccole attività imprenditoriali da parte di disoccupati o persone in cerca di prima occupazione con gli incentivi per l’autoimpiego: 
Lavoro Autonomo (in forma di ditta individuale) per investimenti non superiori a € 25.823;
Microimpresa (in forma di società di persone) per investimenti non superiori a € 129.114;
Franchising (in forma di ditta individuale o di società), per investimenti da realizzare con Franchisor accreditati con l'Agenzia.

Gli incentivi supportano:

  • - la realizzazione degli investimenti, con contributo a fondo perduto e mutuo agevolato;
  • - l’avvio della gestione, con contributo a fondo perduto e servizi di assistenza tecnica e gestionale.

Per realizzare idee di impresa collegate ad attività turistiche o alla fruizione di beni culturali e naturalistici nei Poli di attrazione delle regioni Calabria, Campania, Puglia e Sicilia è disponibile una specifica dotazione finanziaria a valere sul Programma Operativo Interregionale Attrattori culturali naturali e turismo cofinanziato dal Fondo Europeo di Sviluppo Regionale (FESR). Le agevolazioni per la Microimpresa possono essere cofinanziate dal Fondo Europeo di Sviluppo Regionale (FESR) attraverso il Programma Operativo Nazionale Ricerca & Competitività 2007-2013 - Asse II “Sostegno all’innovazione”. Le risorse  PON R&C finanziano alcune tipologie di impresa coerenti con le finalità del Programma e localizzate nelle regioni Campania, Calabria, Puglia e Sicilia.

Presentazione della domanda

Per accedere alle agevolazioni per l’Autoimpiego occorre presentare una domanda comprensiva del piano d'impresa, che evidenzi la coerenza tra il profilo del soggetto promotore e l'iniziativa imprenditoriale proposta e che descriva la validità tecnica, economica e finanziaria dell'iniziativa. Attualmente è possibile presentare la domanda per nuove iniziative che si localizzino nelle regioni: Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna e Sicilia.  La sede legale, operativa e amministrativa della nuova impresa deve essere ubicata in una di queste regioni. 

Valutazione della domanda e monitoraggio delle iniziative

La valutazione della domanda prevede una verifica formale dei requisiti di ammissibilità e una successiva verifica di merito sulla fattibilità tecnico economica dell’iniziativa. Nell’ambito della verifica di merito è previsto un colloquio finalizzato alla verifica del possesso delle conoscenze e competenze necessarie alla realizzazione dell'iniziativa proposta. Invitalia, al fine di disincentivare comportamenti non corretti da parte dei beneficiari delle agevolazioni, ha avviato, in attuazione di un accordo sottoscritto con la Guardia di Finanza, un processo di monitoraggio dell'intero ciclo dei finanziamenti concessi. I controlli verranno effettuati nelle diverse fasi di valutazione del progetto, dall'istruttoria all'erogazione delle agevolazioni. Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha autorizzato l’Agenzia alla riscossione coattiva, tramite iscrizione a ruolo, dei crediti vantati nei confronti dei beneficiari delle agevolazioni per l’Autoimpiego. Invitalia per il recupero del credito si avvale dei servizi di Equitalia Spa.

Geometra Prisco Abbate

Fattura elettronica verso la PA, tutto gratis fino a 24 fatture all’anno

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fatturazione elettronica

Nuovo strumento on line e gratuito per compilare, trasmettere e conservare le fatture elettroniche. CNA: “Per migliaia di imprese significa risparmiare fino a 2.000 euro di oneri amministrativi”

La Cna ha espresso soddisfazione per la decisione dell’Agenzia per l’Italia Digitale, in accordo con il Sistema Camerale e Unioncamere, di rendere completamente gratuita per le imprese la produzione e la gestione delle fatture elettroniche emesse verso la pubblica  amministrazione, fino alla soglia di 24 fatture all’anno. “E’ una risposta concreta – che commentato la Confederazione degli artigiani e delle Pmi - per le piccole imprese e per gli artigiani che avrebbero pagato i costi più elevati se avessero dovuto rivolgersi al mercato per l’esecuzione di tutti gli obblighi derivanti dall’emissione delle fatture elettroniche. Per migliaia di imprese significa risparmiare fino a 2.000 euro di oneri amministrativi”. La Cna “è impegnata costantemente a diffondere la cultura digitale nelle piccole imprese e nell’artigianato, una cultura decisiva per la crescita e per la competitività. La scelta della fatturazione elettronica gratuita verso la pubblica amministrazione – conclude la nota - è un passo molto importante in questa direzione”.

NUOVO STRUMENTO ONLINE E GRATUITO. Dal 22 ottobre scorso è online all’indirizzo https://fattura-pa.infocamere.it il servizio base di fatturazione elettronica espressamente dedicato alle piccole e medie imprese iscritte alle Camere di commercio che abbiano rapporti di fornitura con le Pubbliche Amministrazioni. Dal 6 giugno scorso, tutte le PA centrali sono tenute per legge a ricevere fatture solo ed esclusivamente in formato elettronico e a partire dal mese di aprile del prossimo anno, l’obbligo sarà esteso a tutte le Pubbliche Amministrazioni. Il nuovo strumento, messo a disposizione dal Sistema Camerale in collaborazione con l’Agenzia per l’Italia digitale della Presidenza del Consiglio dei Ministri e Unioncamere, si rivolge a tutti i piccoli fornitori della Pa, senza alcun onere per l’impresa. Obiettivo del servizio è agevolare le imprese ad adeguarsi alle nuove regole di fatturazione e favorire una rapida e completa transizione verso l’utilizzo delle tecnologie digitali, in una strategia pubblica di inclusione digitale. A fare da “ponte” e da volano sul territorio continueranno ad essere le Camere di commercio, dai cui siti web sarà possibile connettersi direttamente con la piattaforma che fornisce contenuti informativi sulla fatturazione elettronica e che, da oggi, ospiterà anche il nuovo servizio, consentendo alle imprese la creazione e la completa gestione di un limitato numero di fatture nell’arco dell’anno. Le PMI possono così adeguarsi alla nuova realtà digitale, semplicemente collegandosi al portale di servizio segnalato sulle home page delle Camere di commercio e dell’Unioncamere, senza dover scaricare alcun software.

ACCESSO AL SERVIZIO. Al servizio si accede previo riconoscimento del titolare dell’impresa tramite la Carta Nazionale dei Servizi (CNS), strumento introdotto dal Codice dell’Amministrazione Digitale (CAD) per l’accesso telematico ai servizi della PA, consentendo la compilazione del documento contabile, l’individuazione della PA destinataria, la firma digitale, l’invio e relativa conservazione a norma. Nel corso degli ultimi anni le Camere di commercio hanno già rilasciato agli imprenditori una quantità significativa di CNS e di certificati di firma digitale; chi ne fosse ancora sprovvisto potrà ottenerli presso la Camera di commercio del proprio territorio, oppure rivolgendosi ad altri Enti o Amministrazioni Pubbliche (per la CNS) o ad operatori di mercato certificati (per i dispositivi di firma digitale).

LA FATTURAZIONE ELETTRONICA. Per fatturazione elettronica si intende la possibilità di emettere e conservare le fatture nel solo formato digitale, così come viene indicato nella Direttiva UE n. 115 del 20 dicembre 2001 e introdotta in Italia dal Decreto Legislativo di recepimento del 20 febbraio 2004 n. 52 e dal Decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze del 23 gennaio che stabilisce le "Modalità di assolvimento degli obblighi fiscali relativi ai documenti informatici ed alla loro riproduzione in diversi tipi di supporto". La Finanziaria del 2008 impone che ogni fattura destinata alle PA debba essere emessa in formato elettronico in modo da poter transitare per il Sistema di Interscambio nazionale, istituito dal Ministero dell'Economia e delle Finanze e gestito da Sogei S.p.A. (come stabilito dal Decreto del 7 Marzo 2008), attraverso il quale transitano i flussi di documenti contabili tra i fornitori e le Pubbliche Amministrazioni e permette un'importante attività di monitoraggio e controllo delle finanze pubbliche anche per rendere più efficienti i tempi di pagamento della Pubblica Amministrazione. Il nuovo standard elettronico è regolamentato dal Decreto interministeriale del 3 aprile 2013 numero 55, che oltre a stabilire le regole in materia di emissione, trasmissione e ricevimento della fattura elettronica, fissa al 6 giugno 2014 la data di entrata in vigore dell'obbligo di fatturazione elettronica verso i Ministeri, le Agenzie fiscali e gli Enti previdenziali; il Decreto Irpef 2014 ha successivamente fissato al 31 marzo 2015 la scadenza per tutte le altre Pubbliche Amministrazioni, tra cui anche le Camere di Commercio. Gli operatori economici, cioè i fornitori di beni e servizi verso le PA, possono adeguare i propri sistemi contabili per emettere fatture elettroniche PA, oppure rivolgersi ad intermediari, vale a dire soggetti terzi che forniscono strumenti di supporto per la compilazione, trasmissione e per la conservazione sostitutiva della fattura elettronica prevista dalla legge. Le PA possono servirsi degli intermediari per la ricezione del flusso elettronico e per la conservazione sostituiva. Gli intermediari possono essere: banche, Poste, altri intermediari finanziari, intermediari di filiera, professionisti, imprese ICT.

Partite IVA: in arrivo regime agevolato e forfait per chi guadagna poco

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omini_networkgt35La nuova legge di stabilità prevede una misura a sorpresa a sostegno del vasto popolo delle partite Iva con redditi bassi. La misura, che non era contenuta nelle bozze precedenti alla redazione definitiva della legge di Stabilità, è stata annunciata ieri dal premier Renzi. In pratica tutte le partite Iva con ricavi da 15mila a 40mila euro ricadranno in un nuovo regime di tassazione semplificato, che otterrà così una serie di sgravi fiscali

 La nuova misura sarà operativa già dal primo giorno del prossimo anno: una corsia, quindi, privilegiata, per dar sostegno a una classe schiacciata dalla crisi economica. L’intervento andrà a favore dunque dei professionisti, autonomi e micro imprese: arriva un forfait per quelle a basso livello di reddito. “Anziché spendere centinaia di euro di commercialista o decine di euro per altre spese ci sarà un regime forfettario, una riduzione di 800 milioni di euro per 900.00 partite IVA”, con ricavi che vanno da 15mila a 40mila euro. Per la verità, di un intervento sulle partite Iva si era già parlato nel corso delle prime discussioni sulla legge di stabilità, ma nell’ottica di estendere anche a questa categoria il bonus Irpef sugli 80 euro. La misura era stata poi accantonata quasi subito per mancanza di risorse. Dunque, al posto degli 80 euro in busta paga, gli autonomi riceveranno sgravi a forfait

 Il regime forfettario per professionisti, mini-imprese e autonomi sarà quindi previsto e approvato con la prossima legge di stabilità e non più in un decreto attuativo della delega fiscale, che tra passaggio in Consiglio dei ministri e pareri parlamentari non avrebbe più avuto il tempo materiale per scattare dal primo gennaio.

I quattro fronti

Il regime dei minimi - così come lo conosciamo ora – sarà destinato a cambiare almeno sotto quattro fronti.

L’aumento della tassazione. L’imposta sostitutiva attualmente al 5% è destinata a salire al 15%, a questo punto già a decorrere dall’anno d’imposta 2015. Ciò significa che i versamenti d’imposta della prossima estate dovrebbero essere gli ultimi con l’aliquota superleggera del 5%. In pratica, è quasi un ritorno al recente passato: il prelievo (comprensivo di Irpef e addizionali, Iva e Irap) si avvicinerà al precedente 20% dei “vecchi minimi“, cioè il sistema rimasto in vigore fino al 2011, prima che la prima manovra estiva del Governo Berlusconi (il Dl 98) introducesse la formula del 5% ma anche una serie di regole d’accesso molto più severe.

Niente più limite dei cinque anni. A bilanciare l’aumento della tassazione ci sarà, però, la possibilità di restare nel regime agevolato senza più vincoli di tempo (naturalmente ferme restando le altre condizioni di permanenza). Il restyling fa cadere, infatti, il vincolo attuale di permanenza dei cinque anni. Anche questa modifica ha un’immediata ricaduta pratica, perché chi sarebbe stato destinato a uscire al termine del quinquennio potrà ancora rimanere. Bisogna ricordare, infatti, che con le regole attuali solo chi ha meno di 35 anni di età può rimanere più dei cinque anni.

Ricavi differenziati in base all’attività. Un’altra delle novità destinate a rendere più flessibile il regime è la previsione di soglie di ricavi differenziate rispetto al tipo di attività svolta. In base alle regole vigenti, la tagliola che porta alla fuoriuscita immediata è fissata a 30mila euro di ricavi o compensi per tutti. Con la modifica in arrivo si cambia. Il limite oscillerà dai 15mila a 40mila euro, tenendo conto però delle differenze tra le attività svolte dai contribuenti. Ognuna delle quali, classificate secondo gli indici Ateco 2007, avrà infatti uno specifico coefficiente di redditività che potrà oscillare da 40mila a 80mila euro. Come detto, poi, per chi avvia una nuova iniziativa produttiva e opta per il nuovo regime forfettizzzato il reddito sarà ridotto di un terzo.

Lo sconto sui contributi. Non solo uno sconto sulle imposte (anche se minore rispetto ad adesso). Il riordino dei regimi semplificati, o meglio il nuovo regime forfettizzato, porterà in dote anche la possibilità di versare i contributi non più sui minimali ma sul reddito dichiarato.

Geometra Prisco Abbate

Un riepilogo su IUC, IMU, TASI E TARI

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iuc_ico 8 jpeg80In origine era l’ISI, che diventò ICI, per poi trasformarsi in IMU e con una girandola di nomi e nomignoli si triplicò in IUCTARITASI, assorbendo TARSU, TARES E TIA,       per non cambiare e restare se stessa. Introdotta con la pubblicata Legge di Stabilità (L. n. 147/2013) che ha introdotto importanti novità in tema di imposte sulla casa, già     si sta pensando ai primi ritocchi. Facciamo il punto della situazione. 

L’imposta unica comunale (IUC) si basa su due presupposti impositivi:

  • il primo costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore;
  • l’altro collegato all’erogazione e alla fruizione di servizi comunali.
  • La IUC si compone dell’imposta municipale propria (IMU), di natura patrimoniale, dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali, e di una componente riferita ai servizi, che si articola nel tributo per iservizi indivisibili (TASI), a carico sia del possessore che dell’utilizzatore dell’immobile, e nella tassa sui rifiuti (TARI), destinata sostituire la TARES e a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell’utilizzatore.

    Il presupposto oggettivo della TARI è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Sono escluse dalla TARI le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all’articolo 1117 del codice civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva. 

    Il presupposto impositivo della TASI è il possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di fabbricati, ivi compresa l’abitazione principale come definita ai fini dell’imposta municipale propria, di aree scoperte nonché di quelle edificabili, a qualsiasi uso adibiti.

    Abitazione principale

    IMU: non si applica al possesso di abitazione principale e pertinenze, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

    TASI: la base imponibile è la stessa dell’IMU. Per il 2014 l’aliquota non potrà superare il 2,5 per mille. Dal momento che il titolare del diritto reale coincide con l’occupante, l’imposta sarà di fatto dovuta solo dal titolare del diritto reale, non potendosi mai configurare l’alterità tra titolare del diritto reale e occupante. Non potrà, quindi, determinarsi alcuna ripartizione dell’onere tra proprietari e occupanti, con applicazione in capo agli inquilini di una’aliquota tra il 10 e 30 per cento e la restante parte a carico dei proprietari.

    TARI: è un tributo che di fatto sostituisce la TARSU/TARES/TIA e quindi è dovuta.

    Altri fabbricati

    IMU: il tributo è dovuto in ragione dell’aliquota stabilita dal comune che non potrà superare il 10,6 per cento. In caso di unità abitative locate, l’IMU si aggiunge all’IRPEF ordinaria con possibilità da parte dei Comuni di ridurre l’aliquota IMU fino al 4 per mille per gli immobili locati a canone concordato. Per le unità abitative non locate, dal 2013, si verserà l’imposta sui redditi non essendo più assorbita dall’IMU con un ulteriore aggravio: il reddito derivante dalle suddette unità immobiliari che si trovano nel medesimo Comune in cui si trova l’abitazione principale sarà maggiorato del 50%. Si sottolinea che il peggioramento dell’imposizione riguarderà le seconde case sfitte che si trovano nel medesimo comune in cui è ubicata l’abitazione principale comprendendo anche le unità concesse in comodato  a parenti e amici.

    TASI: la base imponibile è la stessa dell’IMU. Per il 2014 l’aliquota base è pari all’1 per mille con possibilità in capo ai Comuni di azzerarla o portarla al suo valore massimo pari al 2,5 per mille. L’imposta va suddivisa tra proprietari e occupanti (se diversi). La parte in capo agli inquilini oscilla tra il 10 e 30 per cento. La restante parte sarà a carico dei proprietari. Va aggiunto che la sommatoria IMU+TASI non potrà superare l’aliquota massima prevista per l’IMU, pari al 10,6 per mille.

    TARI: è il nuovo nome della tassa sui rifiuti. Si fonda sui medesimi criteri tariffari della tassa precedente e l’importo finale non dovrebbe modificarsi rispetto al tributo al passato.

    Terreni agricoli

    IMU: la base imponibile IMU per i terreni agricoli è determinata assumendo il reddito dominicale risultante in catasto, rivalutato del 25% e moltiplicato per 135. Un’importante eccezione riguarda i terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola: il moltiplicatore è pari a 75. Per individuare i soggetti che possono fruire del moltiplicatore ridotto, di grande importanza è la circolare del dipartimento delle finanze n. 3/DF del 18 maggio 2012.

    TASI: i terreni agricoli dovrebbero essere assoggettati alla TASI nonostante la scarsa chiarezza della norma che, delineando il presupposto oggettivo, si riferisce alle “… aree scoperte nonché di quelle edificabili…”.

    TARI: non si applica ai terreni agricoli ma solo ai fabbricati rurali strumentali.

    Fabbricati rurali strumentali

    IMU: i fabbricati strumentali all’esercizio dell’attività agricola (per il ricovero degli animali, attrezzatura, prodotti agricoli, abitazioni dipendenti impiegati e altro) sono esclusi dall’IMU. Si tratta di immobili iscritti in catasto sotto la voce D10 oppure contrassegnati dalla lettera R.

    TASI: a tali immobili si applicherà il nuovo tributo sui servizi indivisibili. Stessa base imponibile IMU (rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per i relativi coefficienti). L’aliquota è pari all’1 per mille, non rivedibile al rialzo. Si ritiene, invece, che il comune possa rivedere al ribasso tale aliquota così come prevedere specifici casi di esenzione.

    Geometra Prisco Abbate


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