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Provvedimento per l'aggiornamento degli importi per l'accesso alla banca dati ipotecaria e catastale

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sister-170x90Con provvedimento n. 160950 del 17 dicembre 2014, l’Agenzia delle Entrate ha provveduto all’aggiornamento degli importi, previsti dal decreto del Direttore dell’Agenzia del Territorio del 4 maggio 2007, relativi all’accesso al sistema telematico per la consultazione dellebanche dati ipotecaria e catastale.
Al riguardo, si ricorda che i professionisti e i contribuenti in generale possono consultare le banche dati per effettuare visure, ricerche catastali e ispezioni ipotecarie. Per la consultazione telematica dei dati è possibile utilizzare SISTER, piattaforma tecnologica accessibile previa convenzione con l’Agenzia delle Entrate.
In particolare, il provvedimento - modificando l’art. 7, comma 1 (lett. a e b) del decreto - dispone la cancellazione dell’importo di 200 euro, da corrispondere una tantum, a titolo di rimborso delle speseamministrative connesse alla convenzione; riducendo altresì da 30 a 15 euro l’importo per ogni password resa disponibile all’utente nell’anno solare.
Restano, invece, invariate le misure dei tributi erariali connessi all’erogazione dei singoli servizi di consultazione.
La finalità all’origine del Provvedimento – si legge in un comunicato dell’Agenzia delle Entrate - è quella difavorire l’accesso online ai servizi ipotecari e catastali da parte di Pubbliche Amministrazioni, imprese, professionisti e cittadini, dando così ulteriore impulso alla diffusione dei servizi in rete. Le nuove regole entrano in vigore dal 1° gennaio 2015.

icon Provvedimento per laggiornamento degli importi per laccesso alla banca dati ipotecaria e catastale (SISTER)

Geometra Prisco Abbate

La conformità urbanistica-edilizia di un immobile

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omino difformita
La conformità urbanistica ed edilizia, o anche regolarità edilizia di un immobile è di fondamentale importanza ai fini della compravendita immobiliare in quanto determina la commerciabilità o meno dell’immobile stesso. A volte le difformità urbanistiche ed edilizie non sono di immediata e facile individuazione, in particolare per i non addetti ai lavori. Tali circostanze, possono causare se non individuate in tempi utili e cioè anche prima della sottoscrizione del preliminare di compravendita, non poche difficoltà. Un immobile per essere dichiarato regolarmente realizzato deve avere ottenuto dall’amministrazione comunale territorialmente competente, prima della sua realizzazione, un idoneo titolo abilitativo rilasciato a seguito di formale richiesta e rispettare e corrispondere in tutte le sue parti, una volta realizzato e per tanto anche nel tempo, a tutto quanto autorizzato con il titolo abilitativo stesso. Le varianti in corso di costruzione o modifiche successive al completamento delle opere, eseguite in difformità o assenza del titolo abilitativo, sono le cause che determinano l’irregolarità urbanistica-edilizia. I titoli abilitativi, per la costruzione di qualsiasi tipo di edificio, in base all’ epoca di costruzione  ed alla normativa di riferimento, sono:
  • Licenza Edilizia: dal 17 ottobre 1942 fino al 30 gennaio 1977, come da Legge 1150;
  • Concessione Edilizia: dal 30 gennaio 1977  fino al 30 giugno 2003, con la Legge 10;
  • Permesso di Costruire e/o D.I.A.: dal 30 giugno 2003 in avanti con il Testo Unico Edilizia  DPR 380/01;

    Oltre ai titoli sopra indicati sono da tenere in considerazione ed evidenza:
  • Condono Edilizio (Concessioni Edilizie in Sanatoria) rilasciate dalle pubbliche amministrazioni a seguito della richiesta di regolarizzazione di abusi edilizi, sanati come previsto dai tre condoni edilizi rispettivamente degli anni  1985, 1994, 2003;
  • Licenze Edilizie relative ad immobili costruiti ante 1 settembre 1967, dalla loro costruzione irregolarmente modificati senza idoneo titolo abilitativo,  realizzati all’interno della “Perimetrazione Zona Urbana”  in quei comuni dotati di strumenti urbanistici anche antecedenti alla Legge 1150 del 1942.
  • In linea di principio per verificare la regolarità urbanistica ed edilizia di un immobile, si fa riferimento all’ultimo titolo abilitativo conseguito anche se di regola è buona norma verificare tutti i titoli abilitativi nel tempo ottenuti ed inerenti all’immobile dalla sua costruzione fino al momento della verifica. Si sottolinea che che non necessariamente è l’ultimo titolo abilitativo a fare testo in quanto alcuni interventi di modifica (si pensi alla realizzazione di una pensilina sopra alla porta d’ingresso principale), non necessariamente richiedono la rappresentazione grafica e quotata di tutto l’immobile, per cui ribadisco l’importanza di verificare ogni titolo abilitativo inerente all’immobile, indipendentemente dalla data, motivazione o contenuto del titolo stesso.

    Come si verifica la conformità:

    La conformità urbanistica, si verifica, una volta in possesso di copia conforme agli originali depositati presso la pubblica amministrazione di tutti i titoli abilitativi e dei relativi allegati in particolare modo tavole grafiche, relazioni tecniche, documentazione fotografica, con puntuale e preciso sopralluogo sull’immobile ed effettuazione delle misure dimensionali dello stesso, fra cui distanze dai confini da strade e fabbricati limitrofi, ed un controllo-confronto visivo fra lo stato reale dei luoghi e quanto riportato nella documentazione tecnica ufficiale. Se non si riscontrano difformità di nessun tipo fra lo stato dei luoghi e la documentazione ufficiale si può rilasciare una dichiarazione di conformità con una Relazione di Regolarità Edilizia (R.R.E.). Diversamente, qualora si rilevino difformità più o meno gravi si valuta, volta per volta, come procedere; nel quale caso non è comunque mai possibile rilasciare una dichiarazione di conformità urbanistica.
     
    Le principali cause di irregolarità sono:
  • Costruzione completamente abusiva: qualora l’immobile risulti di fatto completamente diverso dal titolo abilitativo, o sia stato realizzato in totale assenza di titolo abilitativo o con variazioni essenziali  quando tale titolo, per l’epoca di costruzione dell’immobile e per cui anche in data antecedente al 1 settembre 1967, fosse già obbligatorio nel comune in cui l’immobile è stato realizzato;
  • Costruzione parzialmente irregolare: qualora una parte dell’immobile risulti irregolare, realizzata senza regolare titolo oppure difforme al titolo autorizzativo, si pensi al portico oppure al box auto o alla stanza aggiunta o al sottotetto realizzato più alto ed adibito a camera, successivamente alla costruzione originaria dell’immobiliare oppure già in fase di prima costruzione e realizzate con dimensioni diverse;
  • Costruzione con lievi difformità: qualora le difformità siano dovute a modifiche non sostanziali, quali una finestra realizzata in posizione diversa, una parete interna spostata, spessore dei muri divisori interni diversi, ecc..

  • Se hai necessità di verificare la conformità urbanistica di una casa o di altro immobile prima del suo acquisto o della sua vendita, richiedi una: ConsulenzaTecnica
     
    La doppia conformità urbanistica
    Indipendentemente dal tipo di irregolarità urbanistica, la prima cosa da verificare al fine di concludere positivamente una regolarizzazione è la doppia conformità, (vedi art. 36 D.P.R. 380/2001) per la quale quanto realizzato in parte o completamente in maniera abusiva o difforme, per essere regolarizzato deve rispettare e risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua costruzione e sia al momento della richiesta di regolarizzazione. Verificata la doppia conformità, si deve valutare:
  • la convenienza economica della regolarizzazione nei casi di costruzione completamente abusiva, in quanto le sanzioni ed oneri amministrativi spesso, possono essere maggiori del valore di mercato dell’immobile da regolarizzare;
  • la convenienza economica della regolarizzazione nei casi di parziale irregolarità, quali la stanza o il portico o il box auto aggiunto abusivamente, a fronte della riduzione in pristino dei luoghi (demolizione) e successiva ricostruzione con regolare autorizzazione;
  • il rispetto di tutto quanto contenuto nei titoli di proprietà (atti notarili di provenienza  in genere o anche scritture private) in particolare per la presenza di vincoli quali distanze dai confini o dai fabbricati,  e rispetto ai quali la parte anche solo difforme dell’immobile non può essere regolarizzata se non con modifica dei vincoli stessi e per tanto con autorizzazione, registrata e trascritta,  da parte di terzi;
  • se i parametri igienico-sanitari soddisfano almeno i requisiti minimi vigenti al momento della richiesta di regolarizzazione e se del caso la convenienza e possibilità di realizzare le modifiche ed opere necessarie al loro eventuale adeguamento;
  • la conformità degli impianti tecnologici in quanto gli stessi devono risultare conformi alla disciplina vigente al momento della regolarizzazione urbanistica-edilizia. In alcuni casi è possibile mantenere gli impianti nello stato di fatto in cui si trovano al momento della regolarizzazione, allegando alla richiesta una dichiarazione di rispondenza degli stessi a firma di tecnico abilitato;
  • in base alla tipologia di immobile e sue dimensioni sia per civili abitazioni sia per condomini, opifici, alberghi, uffici, negozi, laboratori, autorimesse, ecc., la conformità con le norme di isolamento termico ed acustico, prevenzione incendi, antisismica, barriere architettoniche, ecc. ed i relativi costi per il loro eventuale adeguamento;
  • se già non conforme, la eventuale regolarizzazione catastale sempre nel rispetto dei titoli di proprietà e provenienza dell’immobile oggetto di sanatoria;

     

    Una volta verificato tutto quanto qui sopra indicato, si deve procedere con  la richiesta di Permesso di Costruire in Sanatoria o titolo equivalente da inoltrare, completo di tutti gli allegati e dichiarazioni necessari, all’amministrazione comunale competente per territorio. Serve evidenziare che sia il Permesso di Costruire in Sanatoria, sia le Concessioni Edilizie in Sanatoria (anche a seguito di condono edilizio) sono sempre rilasciate salvo ”diritti di terzi” per cui se anche l’immobile è stato regolarizzato da un punto di vista urbanistico ed edilizio ciò non garantisce che sullo stesso non gravino cause civili per il mancato rispetto proprio di diritti di terzi (si pensi al mancato rispetto della distanza dai confini con altra proprietà qualora, la stessa in un atto notarile o scrittura privata, sia stata indicata dovere essere maggiore rispetto a quanto indicato nel regolamento edilizio vigente).

    La mancanza della doppia conformità urbanistica

     Qualora per l’immobile realizzato tutto o in parte in assenza di titolo abilitativo o in difformità ad esso, non sia verificata la doppia conformità, l’immobile di fatto risulta non urbanisticamente regolarizzabile o sanabile. La non sanabilità determina:

  • l’impossibilità di commerciare l’immobile se non a rischio di nullità dell’atto notarile;
  • se anche l’immobile è ceduto ad un nuovo proprietario, l’abuso o la difformità ricadrà completamente in capo al nuovo proprietario, salvo per quest’ultimo dimostrare il contrario;
  • se fattibile si può procedere a demolire la parte non conforme e non regolarizzabile dell’immobile al fine di rendere conforme e regolare almeno la restante porzione; se l’irregolarità è costituita da un portico realizzato in tempi successivi tale difformità rende tutto l’immobile, anche la parte conforme, non più regolare. Demolendo il portico la restante parte se già a suo tempo conforme e regolare, ritorna ad essere conforme e regolare;

    Difformità urbanistica-edilizia e regolarità catastale:

    Alla difformità urbanistica-edilizia non necessariamente corrisponde anche la difformità catastale. In particolare negli immobili costruiti ante 1 settembre 1967 si può riscontrare che gli stessi risultino perfettamente accatastati e pertanto regolari catastalmente e in parte o completamente difformi urbanisticamente. E importante comprendere che ai fini della commerciabilità fa fede la regolarità urbanistica. Infatti in  alcuni casi un immobile può essere compravenduto senza essere accatastato, si pensi al caso della compravendita di un immobile in corso di costruzione e pertanto regolare sotto l’aspetto urbanistico ma non ancora accatastato.  Da ciò si deduce che:

  • un edificio per essere liberamente commerciabile, se esistente ed agibile deve possedere corretta corrispondenza fra l’ambito urbanistico-edilizio e l’ambito catastale;
  • che tutto quanto indicato nella documentazione urbanistica-edilizia e catastale deve trovare corretto e preciso riscontro nello stato di fatto dei luoghi;
  • che solo per l’ambito catastale e per particolari e circoscritti casi, lievi differenze fra la documentazione catastale e lo stato dei luoghi, sono accettabili e tollerate Circolare 3/2010 senza necessità di regolarizzazione e per tanto di aggiornamento della documentazione stessa.

    Utilizzo di un immobile urbanisticamente non conforme:

    In linea di principio generale un immobile urbanisticamente irregolare non è utilizzabile in particolare se l’irregolarità fa decadere rendendolo nullo il certificato di agibilità al punto da potere essere dichiarato inagibile. Un immobile non agibile è  di conseguenza, per legge, non utilizzabile a nessun titolo e per nessun motivo. Alla stessa maniera è anche vero che alcune sentenze sostengono, ad esempio, che locare un appartamento anche irregolare urbanisticamente è possibile. Diverso il caso delle copertura assicurativa o comunque della responsabilità verso terzi derivante dalla conduzione sia come proprietario sia come locatore di un immobile irregolare. Essendo la questione dell’utilizzo di un immobile non conforme, di non facile interpretazione, per ogni caso specifico si devono fare opportune valutazioni.

    E’ necessario effettuare la verifica della conformità urbanistica:
  • prima di una compravendita immobiliare;
  • prima di effettuare manutenzioni ordinarie e straordinarie per l’ esecuzione delle quali si necessiti di nuovi titoli abilitativi;
  • per richiedere un mutuo;
  • per stipulare una polizza assicurativa di responsabilità civile per la conduzione dell’immobile per danni da incendio, crollo, allagamento, esplosione, elettrocuzione, per danni terzi presenti all’interno dell’immobile, ecc.

    Chi deve effettuare la verifica della presenza di eventuali abusi

    Il soggetto o parte direttamente più esposta in questo ambito è l’acquirente. Non meno esposto, comunque, è il proprietario-venditore in particolare quando agisca in totale buona fede. Pertanto è importante che l’acquirente indipendentemente dalle rassicurazioni e anche dichiarazioni in forma scritta a tale proposito rilasciate dal proprietario-venditore (anche ripeto in buona fede) e magari inserite nel preliminare di compravendita, incarichi un tecnico di sua fiducia di effettuare tutte le necessarie verifiche.

    A differenza, anche e sempre in buona fede sia per l’acquirente che per il proprietario-venditore, di quanto si potrebbe credere o pensare:

  • il notaio non ha nessun obbligo di verifica della regolarità urbanistica dell’immobile, infatti tale conformità nell’atto notarile è dichiarata esclusivamente dal proprietario-venditore, e il notaio non ha l’obbligo di verificare che tale dichiarazione sia vera;
  • l’agente immobiliare o il mediatore in affari immobiliari alla stessa maniera del notaio, non ha nessun obbligo di verifica della regolarità urbanistica dell’immobile compravenduto, infatti anche nel preliminare di compravendita è solo e sempre il proprietario-venditore che dichiara la conformità dell’immobile;
  • la formula di “edificio costruito anteriormente al 1 settembre 1967″ non tutela l’acquirente in quanto come sopra indicato la prima legge urbanistica nazionale risale al 1942 e per qualche amministrazione locale, con i Regolamenti di Polizia Edilizia anche a prima del 1942, da cui si deduce che anche solo dal 1942 al 1967 sono stati rilasciate migliaia di licenze edilizie alle quali gli immobili, per cui le stesse sono state rilasciate devono nello stato dei luoghi, corrispondere.

    Chi deve effettuare la regolarizzazione urbanistica-edilizia:

    Normalmente la regolarizzazione urbanistica, anche in caso di compravendita,  è in capo al proprietario-venditore dell’immobile. Qualora una difformità urbanistica non sia tempestivamente indicata e regolarizzata dal proprietario-venditore o rilevata dall’acquirente prima del rogito notarile, la stessa ricade in capo al nuovo proprietario che dovrà provvedere a totali proprie cure e spese alla regolarizzazione, fatte salve eventuali azioni di rivalsa da parte del nuovo proprietario nei confronti del vecchio proprietario. E’ da tenere in evidenza nel caso di compravendita che né il notaio e ancora meno l’agente immobiliare hanno alcun obbligo di verifica in tale ambito, limitandosi in particolare il notaio, a differenza dell’agente immobiliare, a prendere atto dell’esistenza o meno dei titoli abilitativi citandoli, inserendoli, nell’atto notarile stesso.

    Conclusioni:

    Compra o vendi solo immobili totalmente regolari o regolarizzati. Ricorda che le spese per la regolarizzazione, le sanzioni e le responsabilità anche penali sono sempre e solo in capo al proprietario dell’immobile per tanto all’acquirente quando diviene proprietario dell’immobile non regolarizzato.  Prima di procedere all’acquisto o alla vendita di un immobile, qualsiasi tipo di immobile esso sia, incarica un tecnico di tua fiducia di effettuare tutte le verifiche urbanistiche necessarie a verificare la regolarità urbanistica-edilizia dell’immobile stesso. Il tecnico dovendo rilasciarti una dichiarazione di conformità a mezzo di una Relazione di Regolarità Edilizia (R.R.E.)  a seguito della quale assume responsabilità penale, difficilmente dichiarerà il falso.

    Se hai necessità di verificare la conformità urbanistica di una casa o di altro immobile prima del suo acquisto o della sua vendita, richiedi una: ConsulenzaTecnica

    Conformità urbanistico - catastale prima del rogito notarile

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    omino_con_lenteLE VERIFICHE DI CONFORMITA’ PRIMA DEL ROGITO PER COMPRARE E VENDERE CASA

    Verificare la conformità di un immobile, in tutti i suoi ambiti, prima di una compravendita è di fondamentale importanza al fine di tutelare, per i rispettivi interessi, sia l’acquirente sia il proprietario-venditore in quanto una compravendita immobiliare, implica l’assunzione, fra le parti coinvolte di obbligazioni, garanzie e responsabilità complesse e onerose, tali da non permettere un approccio superficiale ed improvvisato. Il potenziale acquirente deve e vuole tutelarsi da tutte le possibili cattive sorprese; all’opposto il proprietario-venditore deve e vuole tutelarsi da qualsiasi contestazione. Che tu, di un immobile, sia il potenziale acquirente oppure il proprietario-venditore,  per tutelare i tuoi interessi ed il tuo patrimonio, hai un obbligo imprescindibile verso te stesso: verificare che tutto sia in regola.

    Allora, prima di acquistare o vendere casa, esegui o fai eseguire almeno i controlli basilari sulla regolarità di quanto ti accingi a comprare o vendere, a prescindere che tu voglia fare tutto da solo, oppure, valendoti di professionisti esperti del settore tecnico ed immobiliare.

    In fase di sottoscrizione del preliminare di compravendita, se le verifiche di seguito indicate, non sono ancora state eseguite, vincola la validità del preliminare e per tanto il prosieguo della trattativa di compravendita, al positivo esito di tutte le verifiche stesse.


    1) Conformità e regolarità urbanistica-edilizia

    La conformità urbanistica-edilizia di un immobile è di fondamentale importanza in quanto essa determina la commerciabilità o meno dell’immobile stesso. Infatti il proprietario-venditore nel rogito notarile per vendere il suo immobile ne deve dichiarare, sottoscrivendola, la conformità urbanistica o regolarità urbanistica-edilizia. E’ solo in capo al proprietario-venditore la responsabilità di quanto dichiarato; le conseguenze di dichiarazioni mendaci ricadono direttamente sull’acquirente, salvo per costui la possibilità di eventuali azioni di rivalsa fino a giungere anche all’impugnazione dell’atto notarile e annullamento dello stesso.

    Le regolarizzazioni urbanistiche, quando fattibili ed economicamente sostenibili, in particolare per quelle gravi, sono sempre onerose in termini temporali e finanziari. La verifica della conformità urbanistica-edilizia si effettua direttamente sull’immobile con l’ausilio di tutta la documentazione tecnica disponibile confrontando puntualmente quanto in essa indicato e la realtà dell’immobile.

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    2) La conformità e regolarità catastale

    A fare data dal 1 luglio 2010 è obbligatorio nel rogito notarile dichiarare la conformità della documentazione catastale. La conformità della documentazione catastale e la corrispondenza della stessa allo stato di fatto dei luoghi è una dichiarazione resa dal proprietario-venditore al notaio e accettata per valida dall’acquirente in sede di stipula del rogito notarile. La mancanza di tale dichiarazione comporta l’impossibilità di effettuare il rogito, mentre una falsa dichiarazione rende nullo il rogito stesso.

    La regolarizzazione catastale, se l’edificio è urbanisticamente conforme ai titoli legittimativi e patrimonialmente regolare rispetto ai titoli di provenienza e proprietà è un aggiornamento abbastanza veloce da eseguire.

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    3)  La conformità patrimoniale

    Verificare legittimità e titolarità di chi propone in vendita un immobile è fondamentale per tutelare chi acquista. Inoltre è fondamentale sapere a che titolo l’attuale proprietario è entrato in possesso dell’immobile: per compravendita, per successione, per donazione, per assegnazione giudiziaria, per usucapione, per vendita di quote societarie ecc. Ogni modalità di acquisizione deve essere opportunamente indagata e verificata.  

    Con le verifiche ipocatastali, prima del rogito notarile, anche se è buona regola verificare il tutto ancora prima della sottoscrizione del preliminare di compravendita, si verifica anche l’assenza o meno a carico dell’immobile, oltre che delle ipoteche, anche di gravami, pesi, servitù attive e passive ecc.

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    4) La conformità degli impianti tecnologici

    Le dichiarazioni di conformità degli impianti (ogni impianto necessita di una dichiarazione specifica) non sono necessarie al fine della stipula del rogito notarile o per la sottoscrizione del preliminare di compravendita. Queste dichiarazioni fanno comunque parte integrante del certificato di agibilità. Al fine di tutelare sia il proprietario-venditore sia l’acquirente è buona regola in fase di compravendita verificare la regolarità di tutti gli impianti tecnologici di cui l’immobile è dotato. Il D.M.37/2008 come anche la L. 46/90 e il D.P.R. 380/2001 prevedono norme precise e puntuali in merito alla progettazione e realizzazione degli impianti tecnologici di cui le dichiarazioni di conformità oppure le dichiarazioni di rispondenza ne sono solo l’atto conclusivo.

    Una attenta verifica dello stato di fatto degli impianti tecnologici, in particolare per quelli per i quali vige l’obbligo del deposito del progetto prima della loro realizzazione, è fondamentale per comprendere se quanto contenuto nel certificato di agibilità e relative dichiarazioni di conformità è corretto. Nel tempo possono essere state apportate delle modifiche arbitrarie che di fatto comportano la perdita dei requisiti di conformità oppure successivamente al certificato di agibilità è stato realizzato ex novo, senza depositare il necessario progetto un altro impianto quale l’impianto di ventilazione meccanizzata oppure di climatizzazione.


    5) Il certificato di agibilità – abitabilità

    In base all’epoca di costruzione ed alla tipologia dell’immobile lo stesso può essere dotato di certificato di agibilità o abitabilità. Tale certificato attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Inoltre nel certificato di agibilità sono indicati tutti i titoli autorizzativi che legittimano l’immobile. Non tutti gli edifici sono in possesso del certificato di agibilità o abitabilità, soprattutto gli edifici più vecchi, per i quali è comunque sempre possibile richiederlo con la precisazione che l’edifico deve corrispondere in tutte le sue parti e componenti alle normative vigenti al momento della richiesta del certificato. La richiesta di un certificato di agibilità per un edificio che ne è sprovvisto, potrebbe comportare notevoli spese per i necessari ed obbligatori adeguamenti.

    La vigente normativa non prevede un obbligo formale di allegare il certificato di agibilità al rogito ma solo di citarne gli estremi e qui la giurisprudenza è un po’ contradittoria. E’ buona regola, dopo averne verificato e confrontato il contenuto, allegare il certificato di agibilità, quando disponibile, sia al rogito notarile, ma ancora meglio, già al preliminare di compravendita.

    Il certificato di agibilità, proprio in funzione della sua valenza,  deve essere verificato in loco in “contradittorio” con la documentazione urbanistica-edilizia, catastale, patrimoniale, energetica, impiantistica, statica, ambientale, igienico sanitaria, ecc.

    Valuta e poi Richiedi il servizio di: Certificato di agibilità


    6) La certificazione energetica

    La certificazione energetica di un edificio tramite l’attuale A.P.E. (attestato di prestazione energetica) o il precedente A.C.E. (attestato di certificazione energetica) è obbligatoria per la compravendita di qualsiasi immobile in quanto tale certificazione deve essere citata ed allegata al rogito notarile. Nell’ A.P.E. o l’ A.C.E. è riportato l’indice di prestazione energetica espresso in kwh/mq/anno, cioè quanto consuma l’immobile e la classe energetica in una scala che va dalla lettera A (immobile con alte prestazioni e bassi consumi) alla lettera G (immobile con basse prestazioni, cioè poco efficiente e alti consumi energetici), in base ai quali si può comprendere quanto costerà all’anno, da un punto di vista energetico, utilizzare quel determinato immobile.

    La normativa relativa alla certificazione energetica a partire dal D.Lgs. 192/2005 ha subito nel tempo continue modifiche ed aggiornamenti. In fase di compravendita è fondamentale verificare quanto contenuto nell’A.P.E. o nell’A.C.E. in quanto i costi dell’energia in futuro saranno sempre maggiori. Alla stessa maniera è importante accertarsi anche sulla modalità in cui questi certificati sono stati istruiti, spesso infatti i tecnici che li hanno redatti non si sono nemmeno recati a visitare l’immobile e di fatto tali certificati sono stati istruiti basandosi “solo sulla carta”.

    Valuta e poi Richiedi il servizio di: Attestato di Prestazione Energetica


    In conclusione una breve sintesi:

    Al fine della compravendita di un immobile è buona regola prima di procedere al rogito notarile, e per tanto anche prima della sottoscrizione del preliminare di compravendita effettuare tutte le verifiche qui sopra indicate, che di seguito si riassumono:

    - verifica della conformità urbanistica-edilizia;

    - verifica della conformità catastale;

    - verifica della conformità patrimoniale;

    verifica della conformità degli impianti tecnologici;

    verifica del certificato di agibilità-abitabilità;

    - verifica energetica;

    Alle precedenti ed imprescindibili verifiche qui sopra indicate sono complementari altre verifiche di non secondaria importanza e che interessano principalmente i seguenti ambiti: statico-strutturale, geologico-ambientale, igienico sanitario, sicurezza in generale, sicurezza nei luoghi di lavoro, fiscale, storico-culturale, condominiale. Lo svolgimento di queste ulteriori  verifiche “complementari”, se necessario ed utile, deve essere valutato di volta in volta e per ogni specifica situazione o immobile.

    Geometra Prisco Abbate

     

    Incentivi per l'Autoimpiego

    E-mail Stampa PDF
    omino ideaINVITALIA sostiene la realizzazione e l'avvio di piccole attività imprenditoriali da parte di disoccupati o persone in cerca di prima occupazione con gli incentivi per l’autoimpiego: 
    Lavoro Autonomo (in forma di ditta individuale) per investimenti non superiori a € 25.823;
    Microimpresa (in forma di società di persone) per investimenti non superiori a € 129.114;
    Franchising (in forma di ditta individuale o di società), per investimenti da realizzare con Franchisor accreditati con l'Agenzia.

    Gli incentivi supportano:

    • - la realizzazione degli investimenti, con contributo a fondo perduto e mutuo agevolato;
    • - l’avvio della gestione, con contributo a fondo perduto e servizi di assistenza tecnica e gestionale.

    Per realizzare idee di impresa collegate ad attività turistiche o alla fruizione di beni culturali e naturalistici nei Poli di attrazione delle regioni Calabria, Campania, Puglia e Sicilia è disponibile una specifica dotazione finanziaria a valere sul Programma Operativo Interregionale Attrattori culturali naturali e turismo cofinanziato dal Fondo Europeo di Sviluppo Regionale (FESR). Le agevolazioni per la Microimpresa possono essere cofinanziate dal Fondo Europeo di Sviluppo Regionale (FESR) attraverso il Programma Operativo Nazionale Ricerca & Competitività 2007-2013 - Asse II “Sostegno all’innovazione”. Le risorse  PON R&C finanziano alcune tipologie di impresa coerenti con le finalità del Programma e localizzate nelle regioni Campania, Calabria, Puglia e Sicilia.

    Presentazione della domanda

    Per accedere alle agevolazioni per l’Autoimpiego occorre presentare una domanda comprensiva del piano d'impresa, che evidenzi la coerenza tra il profilo del soggetto promotore e l'iniziativa imprenditoriale proposta e che descriva la validità tecnica, economica e finanziaria dell'iniziativa. Attualmente è possibile presentare la domanda per nuove iniziative che si localizzino nelle regioni: Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna e Sicilia.  La sede legale, operativa e amministrativa della nuova impresa deve essere ubicata in una di queste regioni. 

    Valutazione della domanda e monitoraggio delle iniziative

    La valutazione della domanda prevede una verifica formale dei requisiti di ammissibilità e una successiva verifica di merito sulla fattibilità tecnico economica dell’iniziativa. Nell’ambito della verifica di merito è previsto un colloquio finalizzato alla verifica del possesso delle conoscenze e competenze necessarie alla realizzazione dell'iniziativa proposta. Invitalia, al fine di disincentivare comportamenti non corretti da parte dei beneficiari delle agevolazioni, ha avviato, in attuazione di un accordo sottoscritto con la Guardia di Finanza, un processo di monitoraggio dell'intero ciclo dei finanziamenti concessi. I controlli verranno effettuati nelle diverse fasi di valutazione del progetto, dall'istruttoria all'erogazione delle agevolazioni. Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha autorizzato l’Agenzia alla riscossione coattiva, tramite iscrizione a ruolo, dei crediti vantati nei confronti dei beneficiari delle agevolazioni per l’Autoimpiego. Invitalia per il recupero del credito si avvale dei servizi di Equitalia Spa.

    Geometra Prisco Abbate

    Fattura elettronica verso la PA, tutto gratis fino a 24 fatture all’anno

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    fatturazione elettronica

    Nuovo strumento on line e gratuito per compilare, trasmettere e conservare le fatture elettroniche. CNA: “Per migliaia di imprese significa risparmiare fino a 2.000 euro di oneri amministrativi”

    La Cna ha espresso soddisfazione per la decisione dell’Agenzia per l’Italia Digitale, in accordo con il Sistema Camerale e Unioncamere, di rendere completamente gratuita per le imprese la produzione e la gestione delle fatture elettroniche emesse verso la pubblica  amministrazione, fino alla soglia di 24 fatture all’anno. “E’ una risposta concreta – che commentato la Confederazione degli artigiani e delle Pmi - per le piccole imprese e per gli artigiani che avrebbero pagato i costi più elevati se avessero dovuto rivolgersi al mercato per l’esecuzione di tutti gli obblighi derivanti dall’emissione delle fatture elettroniche. Per migliaia di imprese significa risparmiare fino a 2.000 euro di oneri amministrativi”. La Cna “è impegnata costantemente a diffondere la cultura digitale nelle piccole imprese e nell’artigianato, una cultura decisiva per la crescita e per la competitività. La scelta della fatturazione elettronica gratuita verso la pubblica amministrazione – conclude la nota - è un passo molto importante in questa direzione”.

    NUOVO STRUMENTO ONLINE E GRATUITO. Dal 22 ottobre scorso è online all’indirizzo https://fattura-pa.infocamere.it il servizio base di fatturazione elettronica espressamente dedicato alle piccole e medie imprese iscritte alle Camere di commercio che abbiano rapporti di fornitura con le Pubbliche Amministrazioni. Dal 6 giugno scorso, tutte le PA centrali sono tenute per legge a ricevere fatture solo ed esclusivamente in formato elettronico e a partire dal mese di aprile del prossimo anno, l’obbligo sarà esteso a tutte le Pubbliche Amministrazioni. Il nuovo strumento, messo a disposizione dal Sistema Camerale in collaborazione con l’Agenzia per l’Italia digitale della Presidenza del Consiglio dei Ministri e Unioncamere, si rivolge a tutti i piccoli fornitori della Pa, senza alcun onere per l’impresa. Obiettivo del servizio è agevolare le imprese ad adeguarsi alle nuove regole di fatturazione e favorire una rapida e completa transizione verso l’utilizzo delle tecnologie digitali, in una strategia pubblica di inclusione digitale. A fare da “ponte” e da volano sul territorio continueranno ad essere le Camere di commercio, dai cui siti web sarà possibile connettersi direttamente con la piattaforma che fornisce contenuti informativi sulla fatturazione elettronica e che, da oggi, ospiterà anche il nuovo servizio, consentendo alle imprese la creazione e la completa gestione di un limitato numero di fatture nell’arco dell’anno. Le PMI possono così adeguarsi alla nuova realtà digitale, semplicemente collegandosi al portale di servizio segnalato sulle home page delle Camere di commercio e dell’Unioncamere, senza dover scaricare alcun software.

    ACCESSO AL SERVIZIO. Al servizio si accede previo riconoscimento del titolare dell’impresa tramite la Carta Nazionale dei Servizi (CNS), strumento introdotto dal Codice dell’Amministrazione Digitale (CAD) per l’accesso telematico ai servizi della PA, consentendo la compilazione del documento contabile, l’individuazione della PA destinataria, la firma digitale, l’invio e relativa conservazione a norma. Nel corso degli ultimi anni le Camere di commercio hanno già rilasciato agli imprenditori una quantità significativa di CNS e di certificati di firma digitale; chi ne fosse ancora sprovvisto potrà ottenerli presso la Camera di commercio del proprio territorio, oppure rivolgendosi ad altri Enti o Amministrazioni Pubbliche (per la CNS) o ad operatori di mercato certificati (per i dispositivi di firma digitale).

    LA FATTURAZIONE ELETTRONICA. Per fatturazione elettronica si intende la possibilità di emettere e conservare le fatture nel solo formato digitale, così come viene indicato nella Direttiva UE n. 115 del 20 dicembre 2001 e introdotta in Italia dal Decreto Legislativo di recepimento del 20 febbraio 2004 n. 52 e dal Decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze del 23 gennaio che stabilisce le "Modalità di assolvimento degli obblighi fiscali relativi ai documenti informatici ed alla loro riproduzione in diversi tipi di supporto". La Finanziaria del 2008 impone che ogni fattura destinata alle PA debba essere emessa in formato elettronico in modo da poter transitare per il Sistema di Interscambio nazionale, istituito dal Ministero dell'Economia e delle Finanze e gestito da Sogei S.p.A. (come stabilito dal Decreto del 7 Marzo 2008), attraverso il quale transitano i flussi di documenti contabili tra i fornitori e le Pubbliche Amministrazioni e permette un'importante attività di monitoraggio e controllo delle finanze pubbliche anche per rendere più efficienti i tempi di pagamento della Pubblica Amministrazione. Il nuovo standard elettronico è regolamentato dal Decreto interministeriale del 3 aprile 2013 numero 55, che oltre a stabilire le regole in materia di emissione, trasmissione e ricevimento della fattura elettronica, fissa al 6 giugno 2014 la data di entrata in vigore dell'obbligo di fatturazione elettronica verso i Ministeri, le Agenzie fiscali e gli Enti previdenziali; il Decreto Irpef 2014 ha successivamente fissato al 31 marzo 2015 la scadenza per tutte le altre Pubbliche Amministrazioni, tra cui anche le Camere di Commercio. Gli operatori economici, cioè i fornitori di beni e servizi verso le PA, possono adeguare i propri sistemi contabili per emettere fatture elettroniche PA, oppure rivolgersi ad intermediari, vale a dire soggetti terzi che forniscono strumenti di supporto per la compilazione, trasmissione e per la conservazione sostitutiva della fattura elettronica prevista dalla legge. Le PA possono servirsi degli intermediari per la ricezione del flusso elettronico e per la conservazione sostituiva. Gli intermediari possono essere: banche, Poste, altri intermediari finanziari, intermediari di filiera, professionisti, imprese ICT.

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