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Chiusura e riapertura di attività commerciali

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L'attuale crisi economica sta provocando da tempo la chiusura di numerose attività commerciali, mettendo a dura prova il patrimonio immobiliare esistente. Non solo quello più vecchio, ma anche di circa 20 anni fa,  nonchè più recente, dopo il quale poche sono state le nuove realizzazioni a causa della contrazione. Difatti, molti proprietari, di locali commerciali rimasti vuoti, per le cessate attività, il più delle volte incontrano seri  problemi dal punto di vista del rilascio delle necessarie autorizzazionio comunali, nonchè dei costi per gli adeguamenti ed adempimenti amministrativi. Le leggi nazionali prima e quelle regionali poi, anche di quest'anno,  ribadiscono che si intendono:
d) per esercizi di vicinato quelli aventi superficie di vendita non superiore a 150 mq nei comuni con popolazione residente inferiore a 10.000 abitanti e a 250 mq nei comuni con popolazione residente superiore a 10.000 abitanti;
e) per medie strutture di vendita gli esercizi aventi superficie superiore ai limiti di cui al punto d) e fino a 1.500 mq nei comuni con popolazione residente inferiore a 10.000 abitanti e a 2.500 mq nei comuni con popolazione residente superiore a 10.000 abitanti;
f) per grandi strutture di vendita gli esercizi aventi superficie superiore ai limiti di cui al punto e); 
Inoltre, dalle medie strutture in poi vi è il rispetto di una dotazione minima di aree da destinare a parcheggio, ad uso pubblico e per la movimentazione delle merci. Tutto ciò, combinato anche con altre normative, come quella dell'antincendio che detta disposizioni già per attività commerciali con superficie superiore ai 400 mq, sta costringendo i proprietari degli immobili commerciali a valutare:
a) se conservare l'attuale consistenza, ovviamente non senza reperire spazi da destinare a parcheggio, ad uso pubblico ed alla movimentazione delle merci, quindi adeguando i locali stessi anche con opere al fine di rispondere alla normativa antincendio, ecc.;
b) dividere gli stessi immobili, in tanti locali commerciali che rientrino nei parametri delle normative nazionali e regionali. In sostanza ottenendo locali adatti agli esercizi di vicinato a seconda della popolazione residente dei comuni in cui sono ubicati i locali commerciali;

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Geometra Prisco Abbate

Termografia e Diagnostica

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prova_articoloLa termografia è una tecnica di diagnostica non distruttiva che sfrutta il principio fisico secondo cui qualunque corpo abbia una temperatura maggiore dello zero assoluto, emette energia sotto forma di radiazione infrarossa. Lo strumento che converte l'energia emessa da un corpo (sotto forma di onde elettromagnetiche infrarosse) in un segnale digitale è la termocamera. La "visione dell'energia" rilevata con la temperatura, viene rappresentata sotto forma di un'immagine a colori, grazie all'abbinamento di una palette di colori con una scala di temperature. L'immagine ottenuta ottenuta non è altro che la mappatura tecnica superficiale dell'oggetto. Ecco che la termografia può essere intesa come uno strumento d'indagine non distruttivo, applicabile a qualsiasi settore.
La termografia trova applicazione in vari ambiti e settori. Le perizie termografiche che sono indagini efficaci per l'emissione di attestati di certificazione energetica attendibili, in ambito di edilizie abitativa, case ed appartamenti. Le immagini termografiche forniscono importanti informazioni. In ambito industriale per la manutenzione degli impianti, in campo idraulico per l'individuazione di perdite, in campo meccanico la termografia individua aumenti di calore associabili ad anomalie al sistema.
La termografia valua efficacemente isolamenti e perdite di materiale coibente. Nel campo elettrico è possibile rilevare differenze di temperatura imputabili alla relazione esistente tra corrente e resistenza. Differenze di calore sono rilevabili anche in elettronica (schede e componenti) ed in generale nelle connessioni elettriche (quadri, interruttori). La termografia è utilizzata anche in ambiente domestico: la mappatura precisa delle posizione dei cavi elettrici, e/o tubazioni all'interno di una parete, piuttosto che all'individuazione di perdite nelle condotte, sono solo alcuni esempi di ciò che la termografia è in grado di valutare. L'utilizzo della termografia permette notevoli risparmi di tempo (e quindi denaro) evitando interventi invasivi di ispezione diretta, quali la rottura di muri e di pavimenti.    

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Tabelle Millesimali e Regolamento di Condominio

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Allegata al regolamento di condominio è la Tabella Millesimale che esprime in millesimi il valore di ciascun porzione di piano, in rapporto al valore dell'intero edificio che è ipotizzato come pari al numero 1.000. La funzione essenziale di tale tabella, generalmente predisposta da un tecnico abilitato regolarmente iscritto ad un ordine professionale incaricato della stima (oppure dallo stesso costruttore-venditore prima dell'alienazione delle singole unità immobiliari), è quella di indicare innanzitutto l'estensione del diritto di ciascun condomino sulle parti comuni dell'edificio che è il presupposto per il riparto dei contributi condominiali.

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Quotazioni e stime immobiliari

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images 2Durante una compravendita o un contenzioso di natura immobiliare, capita spesso di sentir parlare di Quotazione Immobiliare, Stima Immobiliare e Perizia. La Quotazione Immobiliare è un valore di massima determinato semestralmente dall'Agenzia del Territorio, tenendo conto dello stato conservativo prevalente di una definita zona. Tale valore viene individuato in funzione della Provincia, del Comune, della zona, della tipologia dell'immobile e della destinazione. Quest'ultimo deve essere moltiplicato per la superficie lorda dell'unità immobiliare e non tiene però conto delle rifiniture e dello stato di conservazione per ottenere il prezzo dell'unità. La quotazione immobiliare scaturita, non può essere considerata sostitutiva della stima, ma solo di ausilio a causa della sommarietà con cui sono definiti i prezzi unitari. La Stima Immobiliare o Valutazione Immobiliare, deve essere redatta da un tecnico abilitato regolarmente iscritto ad un ordine professionale e permette di attribuire il più probabile valore di mercato di un immobile il quale varierà in funzione non solo della superficie commerciale (o superficie lorda), ma anche in funzione delle rifiniture, ubicazione dello stesso, ecc. La stima di un immobile può essere eseguita con metodologie diverse, la più adatta al caso (stima comparativa per valore di mercato, stima per valore di ricostruzione, stima per valore di costruzione, ecc.). Quella maggiormente utilizzata è quella comparativa per valore di mercato. Il prezzo a mq da applicare all'unità è determinato dall'analisi di fattori quali la superficie commerciale dell'immobile, l'ubicazione, lo stato di conservazione della struttura e del locale, la qualità delle finiture e dello stato di conservazione degli impianti, i quali possono essere valutati solo mediante sopralluogo diretto presso l'immobile da parte del nostro tecnico. Quest'ultimo, sarà così in grado di stabilire il valore dell'immobile oggetto di stima. Le Perizie vengono generalmente richieste nel contesto di una controversia legale. Tale documento deve essere obbligatoriamente redatto da un tecnico abilitato regolarmente iscritto ad un ordine professionale, il quale può essere incaricato o dal Giudice in qualità di C.T.U. o da una delle parti in qualità di C.T.P. Su espressa richiesta la Perizia può essere giurata in Tribunale in modo da avvalorarne l'utilizzo.

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Geometra Prisco Abbate

    
 

Computi metrici e contabilità lavori

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immagini computo metrico 3
Durante l'esecuzione di opere edilizie, possono capitare contenziosi tra i committenti e l'impresa incaricata, relativamente alla gestione dei contratti d'appalto ed ai capitolati. La modifica degli stessi, con aumenti in corso d'opera, ritenuti spesso ingiustificati è oramai da ritenersi una costante nel momdo dell'edilizia. Il Computo Metrico Estimativo è il documento attraverso la cui compilazione si perviene a definire il costo di costruzione di un'opera edilizia. Si possono verificare delle incomprensioni durante i lavori che rendono necessario il computo dei lavori eseguiti con la valutazione dell'entità del loro corretto corrispettivo. Nella sua forma più elementare, consiste in una tabella formata: dal n° d'ordine, descrizione del lavoro, numero, dimensioni (lunghezza, larghezza e altezza), peso, unità di misura, prodotti (negativi, positivi e totali), prezzo unitario, importo, figure ed annotazioni. La corretta e precisa stesura di un computo metrico richiede innanzi tutto un ordine nel suo svolgimento. Le unità di misura nelle varie categorie sono differenti in relazione al tipo di lavoro, considerando che le varie quantità di lavoro vengono sempre determinate secondo le loro caratteristiche geometriche. Il prodotto fra la quantità ed il prezzo unitario definisce l'importo complessivo della singola spesa. La somma delle singole voci di spesa definisce il costo di costruzione occorso per la costruzione dell'opera. La definizione "estimativo" sta ad indicare che i dati del computo metrico vengono utilizzati anche per conseguire finalità di valutazione estimativa, cioè di individuazione del valore di quei beni (in genere fabbricati e aziende) per i quali non esistono dei prezzi di mercato univoci. Va detto inoltre che esistono due tipi di computo metrico: a) computo metrico consuntivo: è quello che viene redatto dopo l'operazione; b) computo metrico preventivo: è quello che viene redatto prima dell'operazione. La Contabilità dei Lavori in un cantiere si riferisce a tutti quei documenti che devono essere tenuti aggiornati dal responsabile del cantiere, quali: giornale dei lavori, libretto delle misure, registro della contabilità, sommario del registro di contabilità, stato d'avanzamento dei lavori, certificato di pagamento, ecc.
 
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Geometra Prisco Abbate

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