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Trasparenza e correttezza nelle valutazioni immobiliari: l'importanza degli standard nei Rapporti di Valutazione Immobiliare

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images 2L'Asset Quality Review (AQR) e le nuove normative stanno modificando il settore delle valutazioni immobiliari. Infatti, dall'Asset Quality Review (AQR) e dalle novità legislative in corso è emerso chiaramente che tante cose devono cambiare per quanto riguarda l'approccio delle banche alle valutazioni immobiliari dei collateral. Prima di tutto è indispensabile l'adozione decisa degli standard di valutazione internazionale. La Mortgage Credit Directive (Direttiva del Credito Ipotecario) ne ha previsto tre: l'International Valuation Standards (IVS); gli European Valuation Standards, o gli Standards della Rics. Inoltre, importantissima la dimostrabilità dei dati, questo l'abbiamo visto sia nella Mortgage Credit Directive dove è prevista una chiara responsabilità da parte delle banche, nell'applicazione degli standards di valutazione, punto molto importante perché per la prima volta nella direttiva comunitaria questo concetto esce con tanta rilevanza. Le banche sono responsabili dell'applicazione degli standards sia che gestiscono il processo tramite dei periti interni, sia che lo gestiscono tramite dei valutatori esterni. E' emerso chiaramente nel regolamento 575/2013, dove si prevede che il perito debba documentare il valore di mercato in modo chiaro e trasparente. Tutto ciò è uscito fuori in maniera quasi brutale durante l'Asset Quality Review (AQR), quando alle banche è stato proprio chiesto di dimostrare la bontà del lavoro che era stato svolto, in particolare nell'ambito delle valutazioni immobiliari. Al momento però non tutto è perfetto, sicuramente dal punto di vista della trasparenza del settore della qualità delle valutazioni immobiliari. La disponibilità di un accesso telematico ai prezzi di compravendita sarebbe un'opportunità che renderebbe veramente molto più efficiente il lavoro di chi si occupa di valutazioni immobiliari (quindi un Catasto delle valutazioni immobiliari, validato da tecnici competenti, proprio come da sempre provvedono ed ancora oggi continuano ad aggiornare i geometri, con le variazioni catastali e gli atti geometrici presso il Catasto tenuto dall'Agenzia delle Entrate). Nel momento in cui anche la Mortgage Credit Directive (direttiva sul Credito Ipotecario) ci chiede di elaborare all'interno di ogni stato membro degli standards affidabili di valutazione, l'Italia da questo punto di vista può tranquillamente dire di stare già a posto per quanto riguarda le valutazioni immobiliari per il settore bancario. Questo è stato molto importante all'interno dell'Asset Quality Review, perché la BCE aveva indicato con molta chiarezza gli Standards da adottare, quali gli European Valuation Standards (IVS) e in questo contesto è stato fondamentale che le banche italiane potessero rifarsi alle linee guida, in quanto poi le linee guida a loro volta sono state dichiarate come client agli European Valuation Standards (IVS). Rimane sicuramente ancora qualcosa di molto importante da fare, prima di tutto una compliance (conformità) vera e non soltanto formale, perché purtroppo dichiararsi compliance a delle linee guida è fin troppo facile se poi non ci sono dei controlli. Per il momento in Italia non c'è ancora un processo serio di verifica di una vera compliance. Per l'adozione della Mortgage Credit Directive ci sono forse ancora alcuni punti definire meglio. Uno è quello in cui si dichiara che le banche sono responsabili di adottare delle misure ragionevoli per assicurarsi che gli standards vengano applicati. Questa parola "ragionevoli" già nasconde un certo travaglio da parte del legislatore e sicuramente bisogna andare a capire che cosa significa concretamente. Non è una misura sufficiente quella che il committente richieda al fornitore di dichiarare una compliance alle linee guida, magari dichiararlo una volta per tutte all'interno del contratto. Inoltre vine definito come requisito indispensabile l'indipendenza del perito. Quindi il perito deve essere competente ed indipendente e questo concetto di indipendenza va dichiarato meglio. Tutti questi concetti possono essere applicati in tutte le valutazioni immobiliari. Infatti, il Rapporto Estimativo è una valutazione immobiliare professionale effettuata da un perito dopo un accurato sopralluogo che permette di conoscere il valore di mercato dell'immobile. Conoscere il valore di mercato di un immobile è fondamentale quando si acquista, vende o affitta casa, si richiede un mutuo per l’acquisto di un immobile, si affronta una separazione coniugale o una divisione ereditaria. Il valore di un immobile dipende da diversi elementi, come lo stato di manutenzione, l'esposizione, la presenza di abusi edilizi. Per questo il Rapporto Estimativo, che si basa su un accurato sopralluogo di un Professionista Certificato, consente una compravendita più sicura.

Geometra Prisco Abbate
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